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JianKim3293

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<s>[INST] AᆞBᆞC를 포함한 7인이 A를 선정당사자로 하여 저희 회사를 상대로 공사중지가처분을 신청하였는데, 관할법원은 BᆞC에 관하여 일부 인용하고, 그 나머지 선정자들에 관하여는 기각하였습니다. 그래서 저희 회사가 선정당사자 A, 선정자 BᆞC를 상대로 제소명령을 신청하였고, 관할법원의 제소명령이 선정당사자 A에게 송달되었는데, A 등은 제소기간 내에 본안소송을 제기하지 않았습니다. 저희 회사가 제소기간도과를 이유로 하는 가처분결정의 취소를 신청하려고 하는데, 이 경우 피신청인을 ‘선정당사자 A’로 표시해도 되나요?[/INST] (1) [선정당사자] 선정당사자라 함은 공동의 이해관계 있는 다수의 사람이 공동소송인이 되어 소송을 하여야 할 경우에, 총원을 위해 소송을 수행할 당사자로 선출된 자를 말하며, 선정당사자를 선출한 자를 선정자라고 합니다(민사소송법 제53조). (2) [본안소송과 관련하여 선정행위의 효력이 미치는 범위] 공동의 이해관계가 있는 다수자가 당사자를 선정한 경우에는 선정된 당사자는 당해 소송의 종결에 이르기까지 총원을 위하여 소송을 수행할 수 있고, 상소와 같은 것도 역시 이러한 당사자로부터 제기되어야 하는 것이지만, 당사자선정은 총원의 합의로써 장래를 향하여 이를 취소, 변경할 수 있는 만큼 당초부터 특히 어떠한 심급을 한정하여 당사자인 자격을 보유하게끔 할 목적으로 선정을 하는 것도 역시 허용됩니다(대법원 1995. 10. 5.자 94마2452 결정). (3) [가처분신청절차에서 이루어진 선정행위의 효력이 미치는 범위] 가처분신청절차에서 이루어진 선정행위의 효력은 그에 기한 제소명령신청사건에는 미친다고 할 것이나, 가처분결정취소신청사건에서는 그 선정의 효력이 미치지 아니합니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 99다49170 판결). (4) [결론] 따라서 귀사가 가처분결정취소신청을 할 경우에는 B를 피신청인으로 하여야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 수개월 전 A에게 매매대금을 모두 받고 부동산을 매도하여 소유권이전등기절차만 남긴 상태에서, X가 위 부동산의 소유권이전등기청구권의 처분금지가처분을 명하는 결정문을 법원으로부터 송달받았습니다. 그런데 X는 A에 대한 본안소송을 제기하지 않았고, A도 제소명령신청을 하지 않고 방치하고 있습니다. 이 경우 제3채무자인 제가 제소명령신청을 할 수는 없는지요?[/INST] (1) [본안의 제소명령] 가압류 또는 가처분법원은 채무자의 신청에 따라 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하거나 이미 소를 제기하였으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 하고, 위 기간은 2주 이상으로 정하여야 하며, 채권자가 그 기간 이내에 위 서류를 제출하지 아니한 때에는 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류 또는 가처분을 취소하여야 합니다(민사집행법 제287조, 제301조). (2) [소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분의 제3채무자가 본안제소명령을 신청할 수 있는지 여부] 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분의 제3채무자는 가처분에 대한 본안제소명령의 신청권이 없으므로, 제3채무자가 채권자를 상대로 한 본안제소명령신청은 부적법하다고 판시하였습니다(대법원 1993. 10. 15.자 93마1435 결정). (3) [결론] 따라서 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분의 제3채무자인 귀하가 본안제소명령을 신청한다고 하여도 그것은 부적법하여 각하될 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 제가 A명의의 부동산을 B를 거쳐 C로부터 매수하였음을 이유로 A를 상대로 한 부동산처분금지가처분신청을 하여 처분금지가처분결정을 받았습니다. 그 후 저는 위 가처분신청사건의 본안소송으로서 A가 그 소유인 위 부동산을 B에게 매도하고, B는 C에게, C는 저에게 순차로 이를 전매하였다고 주장하면서 A에 대하여는 B와 C를 순차 대위하여 B앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하고, C에 대하여는 제 앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 소송을 제기하였습니다. 그런데 C에 대한 청구는 인용되었으나 B앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 청구부분에 관하여는, C가 B으로부터 위 부동산을 매수한 것이 아니라 A의 승인 아래 B로부터 위 부동산에 관한 계약상의 지위를 이전받은 것이므로 C의 B에 대한 소유권이전등기청구권은 인정될 여지가 없다는 이유로 소각하 판결이 선고되어 그 판결이 그대로 확정되었습니다. 이에 제가 그 판결 후 A를 상대로 위 인정사실에 터 잡아 위 부동산에 관하여 C앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 소송을 다시 제기하여 승소판결을 선고받고 그 판결이 확정되었습니다. 이 경우 제가 최초의 소송에서 A에게 B앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 청구부분에 관하여는 소각하 판결이 선고되어 그 판결이 그대로 확정된 것이 위 부동산처분금지가처분의 취소사유인 사정변경에 해당되는지요?[/INST] (1) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조). (2) [가처분의 본안소송에서 각하판결을 받은 경우, 가처분취소사유인 사정변경에 해당되는지 여부] 보전처분의 본안소송에서 가처분신청인이 실체법상의 이유로 패소판결을 받은 경우에는 민사집행법 제301조 및 제288조 소정의 사정변경이 있다고 할 수 있고 그 경우에 본안소송의 유용은 허용되지 아니하나(대법원 1963. 9. 12. 선고 63다354 판결, 1966. 1. 25. 선고 65다2201판결, 1967. 1. 24. 선고 66다1856 판결), 본안소송에서 소송법상의 이유로 각하판결을 받은 경우에는 일반적으로 사정변경이 있다고 할 수 없습니다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다42211 판결, 2004. 12. 24. 선고 2004다53715 판결). (3) [결론] 본건에서 귀하가 A에게 B앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 소송은 단지 소송법상의 이유로 각하판결을 받은 것에 불과하고, 그 후 보정된 적법한 본안소송을 제기하여 승소판결까지 받았으므로, 위 각하판결만으로 가처분을 취소할 수 있는 사정변경이 생겼다고는 할 수 없고, 본안소송의 유용의 문제도 생겨날 여지가 없는 것입니다. </s>

<s>[INST] 어떤 부동산을 A가 B에게 매도하고 B가 저에게 매도하였으나 아직 등기가 이루어지지 않아, 제가 B를 대위하여 A를 상대로 부동산처분금지가처분을 하였습니다. 그런데 B의 채권자 K가 B의 A에 대한 부동산소유권이전등기청구권을 강제집행하기 위하여 이를 압류한 다음 추심의 소를 제기하여 확정판결까지 받았습니다. 결국 제가 AᆞB를 상대로 제기한 순차 소유권이전등기청구의 소에서, 법원은 A에 대하여 위 K의 압류의 해제를 조건으로 B앞으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 명하였습니다. 이 경우 K의 추심판결의 집행으로 소유권이전등기가 실제로 실행되지 않은 상태에서 A가 위 부동산처분금지가처분에 대하여 사정변경으로 인한 가처분취소를 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조). (2) [가처분의 피보전채권이 제3자에 의하여 압류되고 그 추심판결이 확정된 사정만으로 가처분취소청구를 할 수 있는지 여부] X가 B를 대위하여 A의 부동산에 대한 처분금지가처분을 한 뒤 B의 채권자 K가 B의 A에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 다음 추심의 소를 제기하여 확정판결까지 받았고, 그 위에 X가 A를 상대로 새로 제기하여 승소한 본안판결의 내용이 A에게 압류의 해제를 조건으로 B앞으로 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 명하는 것이었다 할지라도, 그 추심판결의 집행으로 소유권이전등기가 실제로 실행되었다는 사정이 보이지 아니하는 이상, 그 추심판결이 확정되었다는 것만으로는 압류의 해제가 당연히 불가능하게 되었다거나 또는 일반 사회의 거래관념에 비추어 더 이상 이를 기대할 수 없게 되었다고 말할 수 없다는 이유로, 사정변경으로 인한 가처분취소청구를 배척한 판례가 있습니다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다42211 판결). (3) [결론] 따라서 본건에서도 B의 채권자 K가 B의 A에 대한 부동산소유권이전등기청구권을 강제집행하기 위하여 이를 압류한 다음 추심의 소를 제기하여 확정판결까지 받았다고 하여도 그 추심판결의 집행으로 소유권이전등기가 실제로 실행되지 않았다면, 위 부동산처분금지가처분에 사정변경으로 인한 취소사유가 있다고 할 수는 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] Y가 제 소유의 부동산에 대하여 처분금지가처분을 한 후 소유권이전등기절차이행청구의 본안소송을 제기하여 제1심에서 패소하였고, 항소하였다가 소를 취하하여 판결이 확정되었습니다. 이 경우 제가 위 부동산처분금지가처분에 대하여 사정변경을 이유로 가처분취소를 신청할 수 있는지요?[/INST] (1) [소취하의 효과] 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 보고, 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못합니다(민사소송법 제267조). (2) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조). (3) [재소금지가 적용되는 경우, 가처분취소사유인 사정변경에 해당하는지 여부] 가처분권자가 가처분결정의 본안소송에서 패소판결을 받고 항소하였다가 항소심에서 소취하를 함으로써 민사소송법 제267조제2항 규정의 재소금지 원칙에 따라 다시 가처분 부동산에 대한 소유권이전등기청구를 할 수 없게 되므로, 그 가처분결정은 그 보전의 필요성이 없어 더 이상 유지될 수 없는 사정변경이 생겼다고 할 것입니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다12287 판결). </s>

<s>[INST] X가 제 소유부동산에 대하여 점유취득시효를 주장하며 부동산처분금지가처분을 해두고, 저를 피고로 하여 부동산소유권이전등기절차 이행청구의 소송을 제기하였으나, 원고패소 판결이 확정되었습니다. 그런데 X는 굴하지 않고 증인의 위증사실을 들어 재심청구의 소송을 제기하였고, 제가 사정변경에 의한 가처분취소를 신청하려고 하는데, 재심소송이 장애가 되는지요?[/INST] (1) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조). (2) [본안소송의 패소판결이 확정된 후 가처분채권자가 재심의 소를 제기한 경우에도 가처분채무자는 사정변경을 이유로 한 가처분취소신청을 할 수 있는지 여부] 가처분채권자가 가처분채무자를 상대로 제기한 본안소송에서 피보전권리의 존재를 부정하는 판결이 확정된 경우 가처분채권자가 그 확정판결에 대하여 재심의 소를 제기하였다는 사유만으로는 가처분채무자가 사정변경이 있음을 주장하여 가처분의 취소를 신청할 수 있는 점에 아무런 영향도 미칠 수 없습니다(대법원 1991. 1. 11. 선고 90다8770 판결). (3) [결론] 재심의 소에 의하여 본안 확정판결이 취소되어 일응 본안판결이 없는 상태로 되돌아가고 따라서 가처분도 유지시킬 상태로 돌아갔다는 등 사유가 있는 경우라면 모르되, 단지 패소확정판결에 대한 재심의 소가 제기되었다 하더라도 그러한 사정만으로는 이미 발생한 사정변경에 아무런 영향이 없으므로 위 부동산처분금지가처분은 취소되어야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 채무자 A의 유일한 재산인 주택과 대지를 가압류하자, A가 Y로부터 해방공탁금 3,000만원을 빌려 가압류를 취소하였습니다. 그리고는 Y가 위 해방공탁금에 대하여 A로부터 작성.교부받은 약속어음공정증서에 기하여 압류 및 전부명령을 발부 받았습니다. 이 경우 Y의 압류 및 전부명령에 의하여 저의 가압류 권리는 소멸되는 것인지요?[/INST] (1) [가압류해방금] 가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적어야 하고(민사집행법 제282조), 가압류명령에 정한 금액을 공탁한 때에는 법원은 결정으로 가압류를 취소하게 됩니다(민사집행법 제299조제1항). (2) [가압류해방금이 공탁된 경우 가압류의 효력] 가압류해방금이 공탁된 때에 가압류집행이 취소되더라도 가압류명령 그 자체의 효력이 소멸되는 것은 아니고, 가압류채권자가 본안소송에서 승소의 확정판결을 받거나 가집행선고가 있는 때에는 그 가압류해방공탁금이 집행의 대상이 되며, 이 경우 가압류의 효력은 그 가압류해방공탁금 자체가 아니라 공탁자인 채무자의 가압류해방공탁금회수청구권에 대하여 미치게 됩니다. (3) [가압류해방금에 대한 압류 및 전부명령의 효력] 해방공탁금에 의하여 부동산가압류집행이 취소되었다고 하더라도 해방공탁금회수청구권에 대하여 가압류의 효력이 유지되므로(대법원 1996. 11. 11.자 95마252 결정), 가압류해방금에 대한 전부명령은 다른 채권자의 가압류가 경합된 상태에서 발령된 것이므로 효력을 가지지 못하고(민사집행법 제229조제5항), 다만 압류의 효력만을 가지게 될 것입니다. (4) [해방공탁금의 용도로 대여한 자가 그 대여금 채권에 기하여 한 가압류채무자의 해방공탁금회수청구권에 대한 압류 또는 가압류의 효력을 가압류채권자에게 주장할 수 있는지 여부] 해방금액의 공탁에 의한 가압류집행취소제도의 취지에 비추어 볼 때, 가압류채권자의 가압류에 의하여 누릴 수 있는 이익이 가압류집행취소에 의하여 침해되어서는 안 되므로, 가압류채무자에게 해방공탁금의 용도로 금원을 대여하여 가압류집행을 취소할 수 있도록 한 자는 비록 가압류채무자에 대한 채권자라 할지라도 특별한 사정이 없는 한 가압류채권자에 대한 관계에서 가압류 해방공탁금회수청구권에 대하여 위 대여금채권에 의한 압류 또는 가압류의 효력을 주장할 수는 없습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다30820 판결). (5) [결론] 원칙적으로 귀하가 집행권원을 얻어 해방공탁금 3,000만원에 관하여 Y와 안분배당을 받을 수 있고, 만일 Y가 해방공탁금 용도로 금원을 대여한 대여금채권자라는 사실을 증명한다면 판례에 비추어 그 압류의 효력도 배제시킬 수 있을 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 A에게 부동산을 매도하고 매매대금을 모두 지급 받은 후 소유권이전등기서류를 모두 교부하였습니다. 그런데 A가 아직 소유권이전등기를 마치기 전에 A의 채권자 X가 A의 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류를 하여 그 결정문이 제3채무자인 저에게 송달되었습니다. 이러한 경우 위와 같은 소유권이전등기청구권 가압류결정이 유효한지요?[/INST] (1) [소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 효력] 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류는 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없으므로, 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 제3채무자나 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결). 다만 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 될 뿐입니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결). (2) [제3채무자가 소유권이전등기서류를 모두 교부함으로써 소유권이전의무의 이행을 완료한 후 그에게 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정의 효력] 부동산의 매매계약에 있어서 매도인이 목적 부동산의 소유권이전에 필요한 서류들 일체를 매수인에게 교부하여 주었다면 특별한 사정이 없는 한 그로써 소유권이전의무의 이행은 완료되었다고 보아야 할 것이므로, 제3채무자가 소유권이전등기서류를 모두 교부한 후 그에게 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정은 효력이 없고, 위 가압류결정 송달 후 제3채무자가 소유권이전등기의사를 철회하고 이미 교부한 등기서류를 반환 받는 등 소유권이전등기를 하지 못하도록 하는 조치를 취하지 아니하였다 하더라도 가압류결정에 위배된다고 할 수 없습니다(대법원 1998. 5. 26. 선고 98다8172 판결). (3) [결론] 결국 A가 등기를 마치게 될 것이고, X가 귀하를 상대로 손해배상청구의 소를 제기하게 될 것이며, 가압류결정 송달 전에 이미 소유권이전등기서류를 모두 교부하였다는 사실의 인정여부가 소송의 관건적 쟁점이 될 것입니다. </s>

<s>[INST] 저희 회사가 시공한 아파트 1채를 A에게 분양하였고, 일부 분양잔대금이 남아 있는 상태였는데, A가 그 처인 B에게 이혼에 따른 위자료 및 양육비조로 위 아파트분양권을 증여하였습니다. 그리고 B는 A를 채무자, 저희 회사를 제3채무자로 하여 A의 저희 회사에 대한 위 아파트에 대한 소유권이전등기청구권에 관하여 처분금지가처분결정을 받아 그 결정정본이 저희 회사에 송달되었습니다. 그런데 그 후 A에 대한 물품대금채권자 K가 위 아파트의 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류결정을 받아 그 결정정본이 역시 저희 회사에 송달되었습니다. 이 경우 B가 저희 회사를 상대로 A에 대한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기할 때 K의 가압류가 어떠한 영향을 미치게 되는지요?[/INST] (1) [소유권이전등기청구권에 대한 가압류 또는 가처분의 효력] 소유권이전등기청구권에 대한 가압류나 가처분은 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없으므로, 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없으므로, 이러한 경우 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류 또는 가처분이 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없으며, 다만 가압류 또는 가처분의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있습니다(가압류의 경우 : 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 판결, 가처분의 경우 : 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다45532 판결). (2) [소유권이전등기청구권에 대하여 가처분이 있은 후 그 등기청구권에 대한 가압류가 이루어진 경우, 가처분이 가압류에 우선하는지 여부] 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있기 전에 가처분이 있었다고 하여도 가처분이 뒤에 이루어진 가압류에 우선하는 효력이 없으므로 가압류는 가처분채권자의 관계에서도 유효할 뿐만 아니라(대법원 1998. 4. 14. 선고 96다47104 판결), 가압류 상호간에도 그 결정이 이루어진 선후에 따라 뒤에 이루어진 가압류에 대하여 처분금지적 효력을 주장할 수는 없습니다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다42615 판결, 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결). (3) [결론] 따라서 B가 귀사를 피고로 제기한 소유권이전등기절차 이행청구소송에서, 법원은 ‘피고는 K의 가압류의 해제를 조건으로 A에게 아파트의 소유권이전등기절차를 이행하라’고 판결할 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 보증금 3,500만원에 계약기간 2년으로 주택을 임차하고 입주하여 주민등록까지 마쳤습니다. 그러던 중 임대인이 속해 있다는 어떤 종중이 자신의 소유라고 하면서 명의신탁을 해지하고서 제게 주택의 명도를 요구하고 있습니다. 제가 그 종중에게 대항할 수 있나요?[/INST] (1) 종중이 명의신탁을 해지하고 주택의 명도를 청구한 경우, 만일 귀하가 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항요건을 구비하였다면, 귀하는 그 종중을 임대인의 지위를 승계한 자로 간주하여 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조제3항). (2) 한편 종중 및 배우자의 명의수탁(부동산실권리자명의등기에관한법률 제8조) 외에 무효인 명의신탁의 경우에도, 제3자에 대하여는 그 무효를 대항할 수 없으므로(동법 제4조제3항), 귀하는 명의신탁자에 대하여도 주택임차권의 유효를 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 실제소유자(명의신탁자)와 등기명의자가 다른 아파트에 관하여 실제소유자와 주택임대차계약을 체결하고, 입주하여 전입신고뿐 아니라 확정일자도 받았습니다. 그런데 주위에서 등기부상 명의자가 집을 비워달라고 하면 어쩔 수 없이 쫓겨날 수밖에 없다고 하는데, 제가 보호받을 수 있는 길이 없나요?[/INST] (1) 임대차는 임대인이 반드시 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있으며(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결), 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없습니다. (2) 한편 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것입니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결). (3) 따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자는 주택에 관하여 적법한 임대권한을 가진 자이므로, 귀하는 명의수탁자에게 대항할 수 있습니다. (4) 요컨대 임대인이 등기상 소유자인지를 꼭 확인하고, 만일 아니라면 실제 소유자라든지 소유자로부터 동의를 받았다든지 등의 임대차권한을 증명하는 서류를 확보하여야 합니다. </s>

<s>[INST] 저는 그 집에 살고 있던 사람을 소유자로 알고 임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 저랑 계약을 체결한 사람은 임차인으로 소유자의 동의 없이 전대를 한 것이었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 집을 비워달라고 요구하고 있는데, 임대보증금을 반환받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?[/INST] (1) 거부할 수 없습니다. (2) 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도, 임대인(소유자)의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. (3) 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인과의 사이에 체결한 전대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고, 임대보증금도 임차인에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다. </s>

<s>[INST] 저는 갑, 을, 병 3인이 각 1⁄3의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요?[/INST] (1) 주장할 수 있습니다. (2) 왜냐하면 공유물의 관리는 지분의 과반수로써 결정할 수 있고(민법 제265조본문), 공유주택의 임대는 관리행위에 해당하므로, 귀하의 경우 2⁄3의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에, 병에 대하여도 권리를 주장할 수 있습니다. (3) 따라서 과반수가 되지 않으면, 나머지 과반수 지분권자가 인도청구를 할 수 있습니다. 한편 병은 갑, 을에 대하여 월세의 1⁄3을 부당이득으로 청구할 권리가 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 소프트웨어를 개발하는 회사의 대표인데, 직원들의 숙소로 쓰려고 아파트를 임차하여, 직원의 이름으로 주민등록도 마쳤습니다. 주택임대차보호법의 대항력을 주장할 수 있나요?[/INST] (1) 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지이고 법인을 보호대상으로 삼은 것이 아니므로, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다고 하여도 대항력이 생기지 않으며, 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다고 하더라도 우선변제권을 주장할 수 없습니다(대법원 1997. 7. 11.선고 96다7236 판결). (2) 다만 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력을 가지는데 (주택임대차보호법 제3조제2항), 대항력이 인정되는 법인은 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사와 지방공기업법 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사로 한정됩니다.(주택임대차보호법시행령 제1조의 2). </s>

<s>[INST] 저는 중국 국적의 조선족으로 한국에서 식당일을 하고 있는데, 제가 지금 전세로 살고 있는 집에 대해서 어떤 보호를 받을 수 있나요?[/INST] (1) 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지변경신고를 하였다면, 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 주민등록으로 볼 수 있습니다(출입국관리법 제88조의2제2항). (2) 외국국적을 취득한 한국동포, 즉 재외동포의 경우에는 ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 의한 국내거소신고를 주택임대차보호법 소정의 주민등록으로 볼 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 전세금 3,500만원에 조그마한 점포가 딸린 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고, 가족과 그곳에 살면서 장사를 하고 있습니다. 그런데 얼마 뒤 집주인은 은행에서 돈을 차용하고 근저당권을 설정했습니다. 저의 경우 임차주택의 일부에 점포가 있기 때문에 나중에 근저당이 실행되어 경매에 들어가 주택의 소유자가 바뀌는 날에는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 이야기가 있는데, 정말 보호를 받을 수 없는지요?[/INST] (1) 주택임대차보호법 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있습니다. (2) 이와 관련하여 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 「주택임대차보호법」의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다. (3) 또한 판례는 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고, 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.”라고 한 사례가 있으며(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결), 또한 “건물이 공부상으로는 단층작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 甲은 주거 및 인쇄소경영 목적으로, 乙은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상 생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 甲의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 乙의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 甲과 乙의 ‘유일한 주거’인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 볼 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결). 그러나 “방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). (4) 따라서 귀하의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여지고, 그곳이 귀하의 유일한 주거라면, 이는 주택임대차보호법 제2조후단에 해당하여 같은 법의 보호대상이 될 수 있다고 할 수 있을 듯합니다. [참고] 판례는 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더우기 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승락하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). </s>

<s>[INST] 임대차계약을 체결하고 입주하여 전입신고도 마쳤고, 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 제가 어떤 권리를 가지게 되는 것인가요?[/INST] (1) 대항력 (주택임대차보호법 제3조제1항) 원래 매매는 임대차를 깨트립니다. 만일 소유자가 귀하에게 임대한 다음, 그 집을 다시 다른 사람에게 팔아 버렸을 때, 그 매수인이 귀하에게 집을 비우라고 하면, 귀하는 거절할 수 없답니다. 억울하지요. 그래서 주택임대차보호법 제3조제1항이 제정되었습니다. 임대차계약을 체결하고 ‘주택의 인도’와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있으며, 바로 이러한 권능을 ‘대항력’, 위 요건을 ‘대항요건’이라고 부릅니다. (2) 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조의2제2항) 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 경매에서 확정일자 뒤에 있는 권리자(후순위권리자)보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으며, 이것을 우선변제권이라고 합니다. </s>

<s>[INST] 입주해서 전입신고도 했고, 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 임차주택에 설정된 근저당권 때문에 경매에 붙여졌는데, 꼭 보증금을 받아야만 하나요? 계속 살 수는 없나요?[/INST] (1) 대항력이 인정된다면 계속 살 수 있습니다. 계속 살 생각을 가졌다가 보증금을 받고 나가기로 마음이 바뀌었다면, 빨리 배당요구를 하여야 합니다. 만일 배당요구의 종기가 지났다면 번복할 수 없습니다. (2) 거꾸로 보증금을 받으려고 배당요구를 하였다가 마음이 바뀌었다면, 배당요구를 철회하면 됩니다. 다만 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조제2항). (3) 배당요구를 한 경우, 임차주택의 경락에 따라 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 대항력이 있는 임차권은 계속 존속합니다(주택임대차보호법 제3조의5). </s>

<s>[INST] 저는 법원의 경매절차에서 주택을 매수하여 그 주택의 임차인에게 명도를 요구하였습니다. 그 임차인은 확정일자부 우선변제권을 인정받아 경매절차에서 전세보증금 3,000만원을 배당 받았다가 배당이의소송에서 패소하였다면서 다시 저에게 대항력을 주장하고 있습니다. 어떻게 해야 되나요?[/INST] (1) 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결). (2) [주택명도청구] 그러므로 경매절차의 매수인인 귀하가 주택임차인으로부터 위 주택을 명도 받으려면 임차인의 대항력 주장으로 인하여 현실적으로 임차인의 보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없을 것입니다. (3) [손해배상청구] 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 배당을 받은 채권자(채무자에게 자력이 없는 때)에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결). (4) 따라서 귀하로서는 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없으며, 다만 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수밖에 없습니다. </s>

<s>[INST] 제가 서울 봉천동에 있는 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 구비하여 거주하고 있었습니다. 그 후 제 주택임차권보다 늦게 설정된 1번 근저당권의 실행으로 매각되었고, 저의 주택임차권은 위 근저당권자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받아야 함에도 불구하고 경매법원에서 배당표를 잘못 작성하는 바람에 소액임차인으로서 인정되는 최우선변제금 2,500만원만 배당 받게 되었습니다. 그런 사실을 모르는 저는 전세보증금 전액이 1순위로 배당될 것으로 믿고 배당기일에 출석하지 않았다가 배당이의의 기회를 놓쳤고, 수일 후 배당표를 확인한 후에야 그러한 사실을 알게 되었습니다. 제가 대항력도 겸유하고 있으므로, 경매절차의 매수인에 대하여 보증금 중 배당받지 못한 1,500만원을 반환받을 때까지 대항할 수 있는지요?[/INST] (1) 주택임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결). (2) 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당 받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고, 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결). (3) 따라서 귀하는 위 경매절차에서 보증금 4,000만원 전액을 배당받을 수 있었으므로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 별도의 보증금잔액은 없습니다. 다만, 올바른 순위에 의한 배당금 4,000만원에서 현실로 배당받은 2,500만원을 공제한 나머지 1,500만원에 대하여는 후순위 배당채권자들을 상대로 부당이득반환청구권을 행사하여야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 2010. 8. 1. 서울 소재 주택을 전세보증금 6,000만원에 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 거주하였습니다. 그런데 그 후 위 임차주택에 대하여 5,000만원의 근저당권이 설정된 후 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 2,500만원을 받았을 뿐인데, 경매절차의 매수인은 저에게 집을 비워달라고 합니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?[/INST] (1) 귀하는 근저당권 설정 전에 입주 및 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 귀하의 임차보증금이 서울에서 6,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다. 한편 확정일자를 받지 않았으므로 확정일자부 우선변제권은 주장할 수 없으나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. (2) 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸하며, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 존속합니다(주택임대차보호법 제3조의5). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐입니다. (3) 따라서 귀하는 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 3,500만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 다만, 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결). </s>

<s>[INST] 제가 주택을 임차하여 제1순위로 대항력과 우선변제권을 확보하였는데, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인이 매각대금을 완납하였습니다. 그런데 배당기일에 차순위 근저당권자 가 저에게 배당된 임차보증금에 대하여 배당이의를 제기하여 배당이의의 소송이 진행 중인데, 매수인이 저를 상대로 위 임차주택의 명도를 청구하고 있습니다. 이 경우 저는 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지요?[/INST] (1) 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하는 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없습니다. (2) 다만 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있습니다. (3) 나아가 이러한 경우 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 때에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것입니다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결). (4) 따라서 본건에 있어서 귀하는 매수인의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 명도를 거부할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받았는데, 그 다음 날 집주인이 은행으로부터 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택과 대지에 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 집주인이 은행의 대출금을 변제치 않아 경매가 개시되었는데, 제가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있나요?[/INST] (1) 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 가지며(주택임대차보호법 제3조제1항), 2가지 대항요건 중 최종적으로 갖추어진 때의 다음 날부터 효력을 가집니다. (2) 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 ‘그 다음 날부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). (3) 따라서 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하므로, 귀하는 대항력을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 임차보증금 3,500만원에 2년 기간으로 주택을 임차하여 입주하였는데, 사정이 있어서 전입신고를 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 제가 입주한 후 전입신고를 하기 전 사이에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 위 근저당권이 실행되어 주택이 경매된다면, 저는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 가집니다(주택임대차보호법 제3조제1항). (2) 2가지의 대항요건 중 최종적으로 갖추어진 때의 다음 날부터 대항력이 생기는데, 본건의 근저당권은 주민등록을 갖추기 전에 설정되었으므로 귀하는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다. (3) 만일 귀하가 주택에 입주하고 주민등록을 마친 그 날에 같이 근저당권이 경료된 경우에도 대항력을 가지지 못하는데, 왜냐하면 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날부터 효력을 가지기 때문입니다. 이렇게 입법을 한 이유는 인도와 주민등록이라는 요건이 등기에 비해 간이한 공시방법이어서 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지인 것입니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결). </s>

<s>[INST] 저는 다가구주택의 지층 1호를 임차보증금 4,000만원에 계약기간 2년으로 임대차계약을 체결한 후 전입신고 시 건물호수를 지층 1호로 하지 않고, 이웃주민들이 부르는 연립 101호로 기재하였습니다. 그런데 위 임차주택은 제가 입주하여 주민등록전입신고를 마친 후 설정된 근저당권에 기하여 현재 담보권실행을 위한 경매절차가 진행 중에 있습니다. 위와 같이 전입신고 시에 동.호수를 잘못 기재한 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?[/INST] (1) 구분등기가 되어 있어 공동주택으로서 구분소유의 대상이 되는 것이 다세대주택이고, 구분등기를 하지 않은 것이 다가구주택 또는 다가구용 단독주택입니다. (2) 이른바 다가구주택’의 경우에는 다세대주택과 달리 건축법이나 주택건설촉진법상의 공동주택이 아닌 단독주택으로 보기 때문에, 지번만 기재하는 것으로 전입신고로 충분하며, 그 외에 호수는 임의적인 것에 불과합니다(대법원 1997. 11. 14.선고 97다29530 판결). (3) 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여, 다른 사정으로 나중에 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하였다고 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결). ★ 다세대주택과 다가구주택의 법적 구별에 두려워하지 말고, 등기부와 건축물관리대장을 꼭 열람하여 그 기재대로 전입신고를 하는 것으로 충분합니다. </s>

<s>[INST] 저는 甲이 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축 중인 주택 중 101호를 임차보증금 3,800만원으로 약정하여 임차하면서 주소를 건축허가 당시의 주택 현황대로 지번만 기재하고 호수는 기재하지 않고, 전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았습니다. 그 후 甲은 위 주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 각 층.호마다 구분하여 소유권보존등기를 마쳤고, 제가 임차한 101호에 대해 乙명의의 소유권이전등기를 해주었으며, 乙은 같은 날 丙명의의 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 저는 그 후 호수까지 기재하여 주소를 정정하는 주민등록주소정정신고를 하였는데, 이 경우 丙에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여, 다른 사정으로 나중에 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하였다고 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결). (2) 위 판례의 취지를 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장으로 해석한다면, 집합건축물대장이 작성되지 않은 상태에서 근저당권이 설정되더라도 기존 전입신고의 대항력이 유지될 것입니다. 한편 등기부가 구분등기로 변경되고 그에 따라 집합건축물대장이 작성된 경우, 그 후에 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었다면 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다. (3) 결국 귀하가 근저당권자 또는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있느냐의 문제는 집합건축물대장이 작성되기 전에 근저당권이 설정되었는지 아니면 집합건축물대장이 작성되고 나서 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었는지 여부에 따라 좌우될 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 다가구주택 가동 301호를 임차보증금 3,500만원에 임차하고 입주하면서 가동 301호로 전입신고를 마쳤는데, 전입신고를 할 당시 위 다가구주택에 대한 건축물관리대장 및 등기부가 작성되어 있지 않았습니다. 그 후 임대인인 소유자가 위 다가구주택 부지를 분할하여 다른 사람에게 소유권이전등기를 하여 주고 그 새로운 소유자는 변경된 지번으로 위 다가구주택 가동에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그 후 위 다가구주택 가동에 설정된 근저당권의 실행으로 경매절차가 진행된 경우, 저는 경매절차의 매수인에게 위 임대차계약의 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반사회통념에 따라서 하여야 할 것이므로, 귀하는 경매절차의 매수인에게 임대차의 대항력을 주장할 수 있습니다. (2) 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로, 그 무렵 주택임대차보호법 제3조제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결). (3) 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없으나, 다만 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동‧호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다고 할 것입니다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결). </s>

<s>[INST] 제가 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후, 임차주택이 소재한 대지가 분할되면서 지번이 변경되어 두 차례에 걸쳐 계약을 갱신하면서 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나, 주민등록상 주소는 위 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 된 후에야 변경하였습니다. 그런데 종전주소에는 현재 다른 건물이 존재하고 있었으며, 위 경매는 저의 최초의 주민등록전입신고 후에 위 주택에 설정된 근저당권에 기한 경매였습니다. 이러한 경우 저는 주택임대차보호법 상의 보호를 받을 수 있는지요?[/INST] (1) 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549 등 판결). (2) 따라서 본건에 있어서 대지의 분할로 지번이 변경된 후 두 차례에 걸쳐 계약을 갱신하면서도 주민등록은 종전 주민등록을 그대로 유지하고 있었으므로, 변경전의 지번을 주소로 한 주민등록은 위 주택에 대한 임대차에 대한 유효한 공시방법으로서의 효력이 인정되지 않고, 귀하의 주택임차권도 위 근저당권에 대한 우선변제권이 인정될 수 없으며, 경매절차의 매수인에 대한 대항력도 인정되지 않을 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 1년 전 전세보증금 3,500만원에 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주한 후 가족들과 함께 그 주택의 소재지로 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그 후 저는 자녀의 교육문제로 저를 포함한 가족전체의 주민등록을 학교부근 친지의 집으로 이전하였다가 그로부터 3개월 후 다시 위 주택의 주소지로 전입신고를 한 적이 있었습니다. 그런데 최근 법원으로부터 위 주택에 대한 경매통지서가 송달되었기에 저는 위 임차주택의 부동산등기부등본을 확인해 보았더니 제가 일시 주민등록을 옮겼던 사이에 임대인의 채권자가 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 그 후 위 주택이 경매절차에서 매각되었고, 저에게 위 임차주택의 명도를 요구하고 있습니다. 이 경우 저는 새로운 소유자에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금반환을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 재전입할 때에 새로운 대항력을 취득한 것이므로 그 이전에 이루어진 근저당권에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다. (2) 주택임대차보호법이 임차인에게 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). (3) 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결). (4) 다만 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결). </s>

<s>[INST] 제가 임대차계약을 체결하고 자녀들과 함께 입주하여 주민등록도 마쳤는데, 사정이 있어 잠시 저만 퇴거하였다가 다시 전입신고를 하였습니다. 그런데 퇴거 전에 설정된 근저당권에 기한 경매로 낙찰 받은 새로운 집주인이 저희보고 나가라고 하네요. 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 나가지 않아도 됩니다. 대항할 수 있습니다. (2) 주택임대차보호법 제3조제1항의 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것입니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정). (3) 가족뿐 아니라 적법하게 임차권을 양도/전대한 경우에 있어서도 양수인이나 전차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속한다면, 원래의 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 1988. 4. 25.선고 87다카2509 판결). </s>

<s>[INST] 제가 전세보증금 3,000만원에 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤는데, 임대인이 은행에서 유리한 조건으로 대출을 받을 목적으로 저의 주민등록을 일방적으로 다른 곳으로 퇴거하였다가 은행의 근저당권을 설정한 다음 다시 전입시켰습니다. 이 경우에 제가 은행의 근저당권에 대하여 대항할 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 임차권에 대하여 대항력을 상실하지 않았습니다. (2) 원칙적으로 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). (3) 그러나 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지됩니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결). </s>

<s>[INST] 저는 2008. 7. 1. 주택을 구입하여 소유권이전등기를 하였고, 같은 해 8. 1. 주민등록을 하였는데, 그로부터 2년 후 2010. 9.경 위 주택을 매도하되 이를 다시 제가 임차하여 매매잔금 지급기일인 2010. 10. 1.부터는 임차인 자격으로 변경하기로 약정하고 현재까지 거주하고 있습니다. 그런데 매수인이 매매잔금지급기일을 지키지 못하여서 저는 매수인과 합의하여 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 2010. 12. 1. 매수인을 채무자로 하여 위 주택에 근저당권을 설정하였고, 2011. 1. 3. 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다. 그러나 매수인이 이자를 제때 내지 않아 은행이 위 근저당권을 실행하여 결국 위 주택은 경매로 매각되었습니다. 이 경우 저는 경락인의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지요?[/INST] (1) 본건의 근저당권은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료되기 이전에 설정되었으므로, 귀하의 임차권에 기한 점유는 제3자가 인식할 수 있을 정도가 되지 못하여 대항력을 주장할 수 없습니다. (2) 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결). (3) 제3자로서는 주택에 관하여 귀하로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어렵다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 귀하의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기일 다음 날일부터 임차인으로서 대항력을 갖게 됩니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결). </s>

<s>[INST] 저는 강제경매절차에서 주택을 매수하였는데, 위 주택에 거주하고 있는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있었던 탓에 결국 그 임차보증금을 지급하고서 위 주택을 명도받았습니다. 이 경우 제가 원래의 임대인을 상대로 보증금 상당의 돈을 구상할 수 있나요?[/INST] (1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하므로, 결국 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하여 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결). (2) 따라서 주택양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였다고 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제 한 것이라거나 양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액상당의 손해를 입었다고 할 수 없습니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결). (3) 따라서 경매절차의 매수인인 귀하가 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 원래의 임대인으로부터 반환받을 수 없습니다. </s>

<s>[INST] 저는 입주하여 전입신고도 하였고, 확정일자도 받은 임차인입니다. 제가 받은 확정일자 후에 설정된 저당권자가 경매를 신청하였는데, 저보다 앞서는 저당권자도 있습니다. 그 집에서 계속 살고 싶은데, 제가 경락인한테 임차권을 주장할 수 있나요? 만일 집주인의 일반채권자가 강제경매를 신청한 경우라면, 제가 경락인한테 임차권을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) 경락인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. (2) 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸할 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권은 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1936 판결). (3) 선순위 근저당권이 있는 상태에서 집주인의 일반채권자가 주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지입니다. 이러한 경우 그 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 임차권은 경락인에게 대항할 수 없습니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결). </s>

<s>[INST] 제가 2층 주택의 1층 부분을 임차보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 하여 임차하고 입주하여 전입신고를 하였습니다. 입주 당시 위 주택에는 유일한 선순위 권리로서 2층에 거주하는 사람의 전세권등기가 있었고, 제가 입주한 후 6개월이 지나서 위 주택에 은행의 대출금채무에 관한 근저당권이 설정되었습니다. 그로부터 1년이 지난 후 그 근저당권에 기한 경매가 개시되어 위 주택이 매각되었는데, 2층에 사는 사람은 배당요구를 하여 전세권이 소멸하였고, 저는 확정일자를 받아두지 못하여 위 경매절차에서는 전혀 배당을 받을 수 없었습니다. 결국 경매절차의 매수인이 저에게 위 주택의 1층을 명도를 요구하면서, 선순위 전세권이 소멸하였으므로 저의 임차권도 소멸한다고 하는데, 그것이 사실인지요?[/INST] (1) 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의하여 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그 보다 후순위인 주택임차권도 소멸되어 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다고 하여도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결). (2) 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결). (3) 본건에서 귀하의 주택임차권은 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 아니하고, 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 전세보증금 5,000만원에 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤으나, 임대차계약서에 확정일자를 받아두지 않았습니다. 제가 입주하기 전 이미 채권최고액 1,000만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 제가 입주한 이후에도 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 집주인이 위 채무를 변제하지 못하자 저보다 후순위인 근저당권자가 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었는데, 당시 선순위 근저당권자의 채권은 일부가 변제되어 200만원만 남아 있다고 합니다. 만약 제가 집주인에게 그 금액을 빌려주어 선순위 근저당권을 말소시킨다면, 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?[/INST] (1) 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸할 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권은 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1936 판결). (2) 그러므로 선순위 근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민등록을 마친 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 더구나 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 후순위 근저당권자보다도 우선배당을 받을 수도 없습니다. (3) 경매로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 ‘매각대금지급기일 이전’에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결). (4) 따라서 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소된다면, 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 주택임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 법원의 부동산경매절차에서 주택 및 대지를 매수하여 매각허가결정을 받았고, 매각대금지급기일이 지정되었습니다. 위 부동산에는 제1순위 근저당권(채권최고액 3,750만원)이 설정되어 있었고, 그 다음에 대항요건을 갖춘 주택임차보증금 5,000만원의 주택임차권이 존속하고 있었으며, 그 주택임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행된 것입니다. 그런데 매각허가결정 후 매각대금 납부 전에 제1순위 근저당권이 말소되어, 소멸될 예정이었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하게 됨으로써 매수인인 저로서는 위 주택임차보증금에 대한 현실적인 부담이 증가하게 되어 위 부동산을 매수할 생각이 없어졌습니다. 이에 대한 구제방안이 없는지요? 만약 제가 그 사실을 모르고 매각대금을 납부하였다면, 돈을 어떻게 돌려 받을 수 있나요?[/INST] (1) [매각허가이의신청사유] 매각허가결정 후 대금납부 전에 선순위 저당권이 말소되어 소멸 예정이었던 후순위 임차권이 존속하게 된 사정은, 민사집행법 제121조제6호 소정의 ‘천재지변, 그 밖의 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’에 해당합니다. (2) [매각허가결정취소신청] 민사집행법 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제127조제1항). 그러나 매각대금이 납부된 이후에는 경매절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각허가결정의 취소를 구할 수 없습니다. (3) [담보책임규정유추적용] 매수인은 계약을 해제하고, 채무자에게 대금의 반환을 구할 수 있고. 채무자가 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으며, 그 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다(민법 제575조제2항, 제578조 유추적용). (4) 이 경우 배당이 실시되기 이전이라면 경매절차의 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용 하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있고(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정), 이미 배당이 끝난 후에는 채무자에 대하여 계약을 해제한 후 별도의 소로써 채무자 또는 채권자에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다. (5) 다만 위와 같은 경우 반드시 계약을 해제하여야 하고, 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아님을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결). </s>

<s>[INST] 제가 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받아 두었는데, 원래 대지와 주택에 공동근저당권이 설정되었다가 주택을 헐고 재건축하여 대지에만 근저당권이 남아 있는 상태입니다. 그런데 최근 대지의 근저당권자가 대지뿐만 아니라 그 지상의 재건축된 임차주택까지 경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?[/INST] (1) [일괄경매청구권] 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있으며, 다만 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 제365조). (2) 토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정). (3) 따라서 귀하가 위 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고 다른 우선권자가 없다면, 대지에 대하여는 위 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 될 것입니다. 그리고 귀하는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추었으므로 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 甲소유 신축주택을 전세보증금 4,500만원에 임차하여 입주와 주민등록 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 위 주택의 신축 중 대지에 채권최고액 8,000만원인 근저당권이 설정되었던바, 이 경우 주택임차인인 제가 불이익을 당할 염려가 없는지요?[/INST] (1) 민법 제365조(일괄경매청구)는 저당권설정자가 저당권을 설정한 후 저당목적물인 토지상에 건물을 축조함으로써 저당권의 실행이 곤란하여지거나 저당목적물의 담보가치의 하락을 방지하고자 함에 그 규정취지가 있으므로, 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에 위 규정은 적용되지 아니합니다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결). (2) 근저당권자가 대지와 주택을 일괄하여 경매신청 할 수 없어, 대지만을 경매신청 하여 건물과 분리되어 매각된다면 대지와 건물의 소유자가 다르게 되므로, 이 때 건물소유자가 토지경락인에 대하여 법정지상권을 취득할 수 있느냐 그렇지 못하는가에 따라 주택임차인의 임차권이 보호받을 수 있느냐의 여부가 결정될 것입니다. (3) 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정됩니다. 그러므로 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습법상의 법정지상권도 인정되지 아니합니다(대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정). (4) 그러나 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지소유자에 의하여 건축 중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며, 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하고, 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 대하여 토지소유자가 소유권에 기하여 건물의 철거를 구함은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없습니다(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결). (5) 따라서 본건의 경우에도 신축건물이 위 판례와 같은 정도의 건축이 진행된 상태에서 대지상에 근저당권이 설정되었다면, 주택소유자가 법정지상권을 취득하게 될 것이므로 위 주택은 철거될 염려가 없고, 따라서 귀하의 주택임차권도 보호받을 것입니다. 그러나 저당권설정이 그 이전에 설정되었다면 주택소유자의 위 주택은 철거될 운명에 있으므로 귀하의 주택임차권도 보호받기 어려울 것으로 보이며, 다만 이 경우에는 일괄경매가 인정될 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 가압류된 주택을 임차하고서 입주하여 전입신고를 마치고, 확정일자도 받았습니다. 그 후 가압류채권자가 집주인을 상대로 승소판결을 받은 다음, 임차주택에 대하여 경매신청을 하였습니다. 이 경우 제가 위 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요? 만약 대항할 수 없다면, 제 보증금을 어떻게 배당받을 수 있나요?[/INST] (1) 임차인이 입주하여 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었다고 하더라도 그 이전에 가압류등기가 마쳐진 경우, 임차인은 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결). (2) 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리가 인정되므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로, 확정일자부 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 됩니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결). (3) 따라서 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수는 없겠지만, 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있으며, 귀하가 확정일자를 받아 두었다면, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수는 있을 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까?[/INST] (1) 매수인에게 대항할 수 없고, 소액임차인이라도 우선변제를 요구할 수 없습니다. (2) 그 이유는 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류결정 당시의 청구금액의 한도에서 가압류의 처분금지적 효력이 미치기 때문입니다. 따라서 가압류된 부동산을 양수한 사람(제3취득자)에 대한 채권자는 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서는 배당에 참가할 수 없게 되는 것입니다(대법원 1998. 11. 10.선고 98다43441 판결). (3) 결국 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 보증금을 회수할 수 있습니다. (4) 이러한 법리는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 임차한 경우에만 해당하며, 단지 주택에 가압류가 되어 있는 경우와는 다릅니다. </s>

<s>[INST] 제가 임차보증금 3,500만원, 계약기간 2년으로 하여 주택임대차계약을 체결하여 계약금 300만원을 지급하고 나서, 이미 6개월 전 위 주택에 채권최고액 3,000만원의 근저당권이 설정되었다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 제가 집주인에게 나머지 임차보증금 3,200만원으로 근저당권채무를 변제하고 등기를 말소하여 줄 것을 요구하였고, 이에 응하여 집주인이 위 채무를 모두 변제하였습니다. 그래서 안심하고 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 거주하고 있는데, 계약기간만료에 즈음하여 위 주택의 등기부를 열람해보니 위 근저당권설정등기가 말소되지 않은 채 남아 있었던 것입니다. 알고 보니 제가 입주하고 전입신고를 마친 다음 집주인이 이전 근저당권자로부터 다시 2,500만원을 차용하면서 위 근저당권등기를 유용하기로 하였다는 것입니다. 만일 위 주택이 경매된다면 저는 위 근저당권보다 선순위로 우선변제를 받을 수 있나요? 법원에서 원래 근저당권이 설정등기된 날을 기준으로 배당을 한다면 저는 어떤 법적 절차를 밟아야 하는지요?[/INST] (1) 저당권으로 담보한 채권이 변제로 소멸하였으므로 저당권은 소멸하고(민법 제369조), 말소등기를 요하지 않으므로(민법 제187조), 말소되지 않은 채 남아 있는 저당권설정등기는 당연무효입니다. (2) 한편 당사자가 무효인 위 등기를 이용하여 거래를 하기로 하고 구 등기에 부합하는 저당권설정계약의 합의를 한 경우, 즉 등기를 유용하기로 합의한 경우 그 합의 이전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 나타나지 않는 한도에서 위 등기는 유효하게 존속합니다(대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결, 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결). (3) 따라서 본건처럼 저당권이 소멸하고 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이 나타난 후 무효인 근저당권등기를 유용하기로 한 합의는 임차인에게 효력이 없으므로, 위 주택이 경매된 경우 귀하가 권리신고 겸 배당요구신청을 하면, 근저당권자보다 선순위로 매각대금에서 우선변제 받을 수 있을 것입니다. (4) 그러나 법원으로서는 본건 근저당권이 소멸되었다가 유용되었다는 사실을 알지 못할 것이므로 근저당권자를 선순위로, 귀하를 후순위로 배당표를 작성할 것입니다. 그러한 경우 귀하는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다투어야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 임차보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하던 중, 집주인이 양도담보로서 위 주택의 소유권을 채권자 乙에게 이전하였습니다. 그런데 저보다 선순위의 저당권자가 임차주택의 경매를 신청하여 경매하였는데, 저는 한 푼도 배당받지 못하였습니다. 이 경우 저는 경매당시 소유명의자인 乙에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으므로, 주택의 이전 소유자, 즉 임대인에게 임차보증금의 반환을 구할 수밖에 없습니다. 요컨대 주택의 양도담보권자가 임차보증금 반환의 의무를 지는 임대인인가 여부가 문제되는 것입니다. (2) 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용.수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적 종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 주택임대차보호법에서 말하는 양수인에 해당하지 않습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결). (3) 따라서 귀하는 최초의 임대인에게 임차보증금반환을 청구하여야 할 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 시행회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차한 사람으로, 임차주택을 인도 받고 전입신고를 마침으로써 대항요건을 갖추었습니다. 그런데 그 시행회사가 그 뒤 담보목적으로 주택보증주식회사에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁을 원인으로 이전하였습니다. 그런데 그 시행회사의 재정이 악화되어 임차보증금을 반환할 능력이 없을 것으로 보이는바, 이 경우 제가 주택보증주식회사에게 임차보증금반환을 청구할 수 있는지요?[/INST] (1) 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적.확정적으로 이전받게 되는 경우라야 합니다. (2) 신탁법 상의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 다만 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하므로, 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결). (3) 따라서 위 사안에 있어서도 수탁자인 주택보증주식회사가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이므로, 귀하는 임대차계약기간이 만료될 경우 주택보증주식회사에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 법원의 부동산경매절차에서 매각부동산인 주택 및 대지에 대하여 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급하였고 배당절차만 남겨둔 상태입니다. 그런데 위 부동산에 제1순위로 설정되어 있던 甲의 근저당권이 채무변제로 인하여 매각 대금지급기일 직전에 말소되었고, 그보다 후순위로 대항요건(입주와 주민등록전입신고)을 갖춘 乙의 주택임차권(보증금 5,000만원)은 확정일자를 받지 않았으므로 乙이 대항요건을 갖춘 후에 설정된 근저당채권자들에게 매각대금이 모두 배당되고 나면 전혀 배당을 받지 못하게 되었습니다. 그러므로 乙이 경매절차의 매수인인 저에게 대항력을 주장한다면 저는 예기치 않게 乙의 보증금을 변제하여야 하는데 제가 취할 수 있는 구제방법이 있는지요?[/INST] (1) 판례는 “담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 잦춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 ‘낙찰대금지급기일 이전’에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다”라고 하였습니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결, 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결). (2) 따라서 위 사안에서 乙도 경매절차의 매수인인 귀하에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.그러므로 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 경매절차에서 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에는 매각 부동산의 부담이 현저히 증가하게 되므로, 경매절차의 진행 정도에 따라서 구제방법을 구분하여 살펴보아야 할 것입니다. 즉, 매수가격의 신고 후 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 하여 구제 받아야 할 것이고, 매각허가결정이 있은 후 매각대금납부 이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제127조 제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정). (3) 그러나 매각대금이 납부된 이후에는 경재절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소를 구할 수는 없다고 보아야 할 것입니다. 그런데 민법 제575조는 "매매의 목적물인 부동산에 ‘등기된 임대차계약이 있는 경우’에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고, 그 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다"라고 규정하고 있고, 또한 민법 제578조는 "경매의 경우에도 위 규정에 의하여 계약의 해제와 대금 감액을 청구할 수 있고, 채무자의 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으나, 손해배상은 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에 경락인은 채무자가 채권자에게 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 그러므로 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선수위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에도 위 규정을 유추적용 해야 할 것인데, 이러한 담보책임은 경매절차의 매수인이 경매절차 밖에서 별소(別訴)에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 우너칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면 이러한 때에도 경매절차의 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 경매절차의 매수인은 민사소송법 제613조(현행 민산집행법 제96조)를 유추적용 하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다고 해야 할 것입니다(대법원 1997. 11. 11.자 69그64 결정). (4) 따라서 귀하의 경우에도 배당이 실시되기 이전이라면 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 구제를 받아야 할 것이고, 이미 배당이 끝난 후에는 채무자에 대하여 계약을 해제한 후 채무자 또는 채권자에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다. 다만, 위와 같은 경우 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당 받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아님을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결). </s>

<s>[INST] 입주해서 전입신고도 했고, 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 임차주택에 설정된 근저당권 때문에 경매에 붙여졌는데, 보증금을 받으려면 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 배당요구 종기까지 배당요구(우선권행사 신고)를 하여야 합니다. 경매개시결정 후 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 배당요구할 수 있는 채권자 등에게 고지를 하게 되어 있습니다(민사집행법 제84조, 제88조). (2) 경락인으로부터 명도확인서를 받아서 제출해야 배당금이 지급됩니다. (3) 주택의 점유와 주민등록 요건은 경락기일까지 계속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10.선고 95다44597 판결; 이 판결은 “배당요구의 종기인 경락기일까지”라고 판시하였는데, 구 민사소송법 아래에서 ‘배당요구의 종기’가 경락기일이었기 때문입니다. 현재 배당요구의 종기가 앞당겨져 논란의 여지가 있으므로 경락기일까지 요건을 존속시키는 것이 안전합니다). (4) 우선변제권이 있는 임차인이라고 하더라도 배당요구를 하지 아니하면, 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환을 구할 수 없습니다(대법원 2002. 1. 22.선고 2001다70702 판결). </s>

<s>[INST] 저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우, 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요?[/INST] (1) 귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면, 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄 뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. (2) 우선 계약서를 다시 작성하여 지금이라도 새로 확정일자를 부여받아야 합니다. (3) 한편 이미 경매가 개시되었다면, 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하여야 합니다. (4) 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기할 수밖에 없습니다. </s>

<s>[INST] 제가 전세보증금 5,000만원에 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고, 임대차계약서는 공증인가법무법인에서 사서증서인증을 받아 두었습니다. 그런데 제가 입주하기 전에 제1순위 근저당권이 설정되어 있었고, 제가 입주한 후 제2순위 근저당권이 설정되었다가 임차주택이 경매개시 되었는데, 제가 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?[/INST] (1) 주택의 인도와 주민등록을 마치고, ‘임대차계약증서상의 확정일자’를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항). (2) 민법부칙 제3조제1항은 “공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다”고 하며, 민법부칙 제3조제4항은 “공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다”고 합니다. (3) ‘확정일자’란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, ‘확정일자 있는 증서’란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말하고, 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증 받은 임대차계약서는 민법부칙 제3조제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당할 것입니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결). (4) 따라서 귀하도 주택임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 것이므로 임차주택의 경매절차에서 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받게 될 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 2년 전 12. 1.경 아파트를 임차보증금 1억 원에 임차기간 1년의 임대차계약을 체결하고, 주민등록을 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이후 계약기간이 만료되어 다음 해 12. 1. 임차보증금을 1억3,000만원으로 증액하고 기간을 1년 연장한 다음 재계약한 임대차계약서에 확정일자를 다시 받았는데, 그러고 나서 집주인이 근저당권을 설정해 주고 여기저기서 돈을 빌렸습니다. 그런데 당시 재계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐, 아파트 명칭과 전유부분의 동.호수는 기재되어 있지 않습니다. 만약 아파트가 경매된다면 저는 위 임차보증금 1억3,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있는지요?[/INST] (1) 주민등록의 경우 아파트 동호수를 잘못 기재하면 공시방법을 갖추지 못한 것이어서 대항력을 가질 수 없으나, 우선변제권의 요건으로 확정일자를 규정한 것은 ‘임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐입니다. (2) 따라서 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동.호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결). (3) 따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있으므로, 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 보증금 1억 원에 계약기간 2년으로 대지와 주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록을 마쳤는데, 확정일자에 대해 알지 못하여 임대차계약서에 확정일자를 받지 못했습니다. 며칠 후 불안한 마음에 전세권설정계약서를 다시 작성하고 전세권설정등기를 하였는데, 전세보증금은 똑같이 1억 원으로 하였는데, 실수로 건물에 관하여만 등기를 마쳤습니다. 제가 주택임대차보호법 상의 보호를 받을 수 있나요?[/INST] (1) 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있습니다. (2) 전세권설정계약서의 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것입니다. (3) 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결). </s>

<s>[INST] 저는 등기가 되지 않은 주택을 임차하여 전입신고를 하고 살고 있는데, 대지에 설정된 근저당권이 실행되어서 경매가 되었습니다. 제가 대지의 환가대금에 대해 보증금을 우선변제받을 수 있나요?[/INST] (1) 임차주택의 등기 여부에 따라 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석할 이유가 없어 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다(대법원전원합의체 2007. 6. 21.선고 2004다26133 판결). (2) 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 미등기임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 미등기임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결). (3) 그런데 미등기건물의 경우 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다. </s>

<s>[INST] 2007. 10. 21. 임대차계약 체결(보증금 5,000만원), 입주/주민등록/확정일자 2008. 10. 21. 보증금 7,000만원으로 증액 2008. 11. 25. 저당권설정등기 경료 2009. 06. 22. 임대차계약 갱신(보증금 1억원으로 증액) 임차인이 1억 원 모두 다 받을 때까지 건물 명도를 거절할 수 있나요?[/INST] (1) 보증금 1억 원 중 5,000만원에 대해서 우선변제권이 있고, 1차 증액된 2,000만원에 대하여는 증액된 갱신계약서 상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (2) 한편 저당권 설정 후에 2차 증액된 3,000만원에 대하여는 설령 확정일자가 있다고 하더라도 우선변제권이 없습니다. 왜냐하면 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로 저당권이 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 합의당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자에게는 대항할 수 없습니다(대법원 1990. 8. 24.선고 90다카11377 판결). (3) 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 본등기가 마쳐진 경우에도, 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 가등기권자에게 대항할 수 없습니다(대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결). </s>

<s>[INST] 저는 임차인인데, 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못해 임대차가 유지되었습니다. 경락 후 새로 근저당권이 경료되었고, 그 근저당권에 의해 다시 경매에 붙여졌습니다. 저는 우선변제권을 행사할 수 있나요?[/INST] (1) 행사할 수 없습니다(대법원 2001. 3. 27.선고 98다4552 판결). (2) 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐입니다. 즉 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하였으므로, 그 후 새로인 경료된 근저당권에 기한 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없으며, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐입니다. </s>

<s>[INST] 저는 2011. 3. 1. 경기 용인시에 있는 집을 보증금 5,500만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤는데, 확정일자는 받지 못했습니다. 제가 입주하기 전 2010. 7. 26.에 설정되었던 근저당권이 실행되어 경매가 개시되었습니다. 제가 소액임차인으로서 권리행사를 하려면 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 주택임대차보호법 제8조가 입주와 주민등록을 요건으로 하고 확정일자는 요하지 아니하므로, 귀하는 소액임차인의 요건을 갖추었습니다. 한편 2010. 7. 26.부터 시행되는 주택임대차보호법시행령 제4조제3호에 의거하여 소액임차인에 해당하며, 행사할 수 있는 최우선변제액은 1,900만원입니다. (2) [임대차조사보고명령] 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 합니다. (3) [배당요구통지 및 경매기일통지] 집행관이 작성한 임대차조사보고서를 받은 법원은 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 합니다. (4) [권리신고 겸 배당요구신청] 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없었더라도 임대차계약서사본과 주민등록등본을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청을 하여야 하며, 이러한 신청은 경매법원이 정한 배당요구의 종기 이전에 하여야 합니다. </s>

<s>[INST] 저는 근저당권이 설정된 주택을 임차보증금 500만원에 월세20만원, 계약기간 1년으로 임차하여 주민등록을 한 후 거주하고 있었습니다. 그런데 위 근저당권자가 경매를 신청하여 주택이 매각되었는데, 제가 배당요구를 하지 못하여 임차보증금을 전혀 배당받지 못하고, 근저당권자가 매각대금 전액을 배당받았습니다. 이 경우 제가 근저당권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지요? 아니면 경매절차의 매수인에게는 대항할 수 있나요?[/INST] (1) 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제4조에 비추어 보증금 500만원에 대항요건을 갖추었으므로 최우선변제권이 인정되는 소액임차인임은 분명합니다. (2) 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경매절차의 매각으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 채권자처럼 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자(민사집행법 제148조제3호제4호)와 달리 소액임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있습니다(민사집행법 제88조제1항). (3) 따라서 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 그를 제외한 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). (4) 한편 소액임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하지 아니하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결). </s>

<s>[INST] 저는 근저당권이 설정된 서울소재 주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 주민등록을 하고, 확정일자도 받아둔 후 거주하고 있습니다. 그런데 위 주택에 경매가 개시되어, 저는 소액임차인으로서 배당요구를 해둔 상태이지만, 직장의 인사이동으로 이사를 가야 할 형편입니다. 만일 제가 다른 지역으로 이사할 경우에도 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제4조에 비추어 따라 최우선변제권이 인정되는 소액임차인입니다. (2) 소액임차인이 최우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속하여야 합니다. (3) 따라서 귀하는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 점유와 주민등록을 유지하여야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있고, 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가려면 주택임차권등기를 마쳐야 합니다. (4) 주의할 점은 채무자의 채무변제 등의 사유로 경매절차가 취소되는 경우가 있어 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 위 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것입니다. </s>

<s>[INST] 서울특별시 소재 주택 A : 2004. 4. 9.에 설정된 채권액 5,000만원의 저당권자 B, C, D : 임차인(주민등록/확정일자 순서)→보증금 4,000만원, 2,000만원, 1,000만원 E : 2010. 10. 1.에 설정된 채권액 3,000만원의 저당권자 2010. 12. 1.에 경매개시 되어 2011. 2. 1.에 1억 원(경매비용 제외)에 매각 A, B, C, D, E의 배당내역?[/INST] (가) A, B, C, D, E의 배당내역 (1) 2010. 7. 26.부터 시행하는 현행 법령상 최우선변제액수는 2,500만원이지만, 시행이전 담보물권자에 대하여는 종전 규정을 적용하므로(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조), 종전 최우선변제액수 1,600만원이 적용되어, B 1,600만원, C 1,600만원, D 1,000만원이 가장 먼저 배당됩니다. 최우선변제액수 합계액이 4,200만원으로 주택가액의 1/2인 5,000만원을 초과하지 않으므로(주택임대차보호법시행령 제3조제2항), 그 액수 그대로 배당됩니다. (2) 잔액 5,800만원에서 제1순위자 A가 5,000만원을 배당받게 되고, 제2순위자 B가 미변제보증금 2,400만원 중 800만원을 배당받고 끝나게 됩니다. (3) A 5,000만원, B 2,400만원, C 1,600만원, D 1,000만원, E 0원 (나) 만일 B가 확정일자가 없다면 배당이 어떻게 바뀌는지, 그 내역 (1) 확정일자가 없더라도 최우선변제권은 행사할 수 있으므로 B의 1,600만원의 최우선변제는 변동이 없지만, 제1순위자 A가 배당받은 다음 나머지 800만원에 대하여, C가 미변제보증금 400만원, E가 잔액 400만원을 배당받게 됩니다. (2) A 5,000만원, B 1,600만원, C 2,000만원, D 1,000만원, E 400만원 (다) 만일 B의 보증금이 5,000만원이라면 배당이 어떻게 바뀌는지, 그 내역 (1) 2010. 7. 26.부터 시행하는 현행 법령에 의하면 서울에서 보증금 7,500만원까지 소액임차인으로 규정하고 있지만, 시행이전 담보물권자에 대하여는 종전 규정을 적용하고(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조), 종전 시행령 규정이 소액임차인의 범위를 4,000만원 이하로 정하고 있었으므로, A에 대하여 보증금 5,000만원의 B는 소액임차인이 아니게 됩니다. 따라서 최우선변제액은 C 1,600만원, D 1,000만원이 됩니다. (2) 최우선변제액을 배당한 잔액 7,400만원에서 제1순위자 A가 5,000만원을 배당받게 되고, 제2순위자 B가 나머지 2,400만원을 배당받고 끝나게 됩니다. (3) A 5,000만원, B 2,400만원, C 1,600만원, D 1,000만원, E 0원 </s>

<s>[INST] 저는 서울 강서구 화곡동 소재 주택을 보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 최근 등기부등본을 확인해 보고서야 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 이사한 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데 이 경우 저는 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자의 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다. (2) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항). (3) 그 이유는 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 세놓을 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 근저당권자인데, 갑작스럽게 나타난 소액임차인 때문에 제 채권을 변제받지 못할 지경에 있습니다. 어떻게 해야 되나요?[/INST] (1) 소액임차인의 최우선변제권은, 이들이 사회적 약자라는 점에서 담보권자의 지위를 일부 해하더라도 일정 금액을 보장해 주는 것이 옳다는 사회보장적 고려에서 출발하였습니다. (2) 그런데 최근 이 제도를 악용하고 있는 사례가 있어, 설령 임대차계약을 체결하여 전입신고까지 마치고 실제로 거주했다는 사실이 인정되더라도, 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 5. 8.선고 2001다14733 판결). (3) 근저당권자 또는 선순위 채권자로서는 먼저 소액임차인이 임대인에 대하여 채권을 가지고 있는 사실을 증명하여야 합니다. 예를 들어 임대차계약 체결 전에 임차인이 임대인의 부동산에 가압류를 한 사실이 있다면, 그 둘 사이의 채권채무관계를 추론할 수 있을 것입니다. 한편 임대차보증금이 실제로 지급되었는지가 핵심입니다. 이러한 사실은 임차인으로 하여금 임대차보증금 지급내역을 밝히라고 법원에 석명을 요청하는 것으로 해결할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 서울 관악구에 살고 있는데, 대지에 저당권이 설정된 다음 신축된 건물의 2층 방 한칸을 보증금 5,000만원에 임차하여 전입신고도 마쳤습니다. 최근 대지에 관한 저당권이 실행되어 경매가 진행되고 있는데, 저는 소액임차인이어서 가장 먼저 받을 수 있다고 들었는데, 건물이 아닌 대지의 환가대금에 대해서도 받을 수 있나요?[/INST] (1) 귀하는 최우선변제권을 가지는 대항력을 갖춘 소액임차인이 맞습니다(주택임대차보호법 제8조제1항). 귀하에게 보장된 한도는 2,500만원입니다(시행령 별표 1). (2) 건물의 임대차는 그 부지의 이용을 수반하기 때문에 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14 선고 96다7595 판결). (3) 그러나 이 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 주어 부당하기 때문에 이러한 경우의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없을 것입니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결). </s>

<s>[INST] 저는 서울 송파구 방이동에서 보증금 6,000만원에 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받았습니다. 위 주택은 그 대지와 함께 담보로 제공되어 공동저당권이 설정된 상태의 구 주택이 철거되고 다시 신축된 주택입니다. 이 경우 위 주택 등이 경매된다면 제가 대지의 매각대금에서는 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 없는지요?[/INST] (1) 귀하는 최우선변제권을 가지는 대항력을 갖춘 소액임차인이 맞으며(주택임대차보호법 제8조제1항), 귀하에게 보장된 한도는 2,500만원입니다(시행령 별표 1). (2) 건물의 임대차는 그 부지의 이용을 수반하기 때문에 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14 선고 96다7595 판결). (3) 그러나 이 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 주어 부당하기 때문에 이러한 경우의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없을 것입니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결). (4) 그렇다면 대지저당권이 설정될 당시 주택이 있었다가 주택이 재건축된 경우에는 소액임차인의 최우선변제권이 인정될 것인지 문제의 여지가 있는데, 이에 관하여 아직 대법원판례는 없고 하급심판례가 있습니다. 서울서부지방법원은 “임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권실행으로 주택이 함께 일괄경매 된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다”고 판시하였습니다(서울지방법원 서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결). </s>

<s>[INST] 저는 서울 신사동에 있는 주택을 임차보증금 7,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고, 확정일자도 받았습니다. 그런데 먼저 있었던 근저당권가 신청한 담보권실행을 위한 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지는 못하고, 소액임차인으로서의 최우선변제금 2,500만원만 배당받을 것으로 예상되어, 아예 위 주택을 경매절차에서 매수하려고 합니다. 제가 매각대금을 납부할 때에 배당이 예상되는 최우선변제금 2,500만원과 매각대금 납부채무를 상계할 수 있는지요?[/INST] (1) 경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법(민사집행법 제143조)으로는 채무의 인수방법(제1항)과 배당액과의 상계(제2항)가 있습니다. (2) [채무의 인수방법] 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다(민사집행법 제143조제1항). 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만도 인수할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 사안의 근저당권자의 승낙을 얻을 수 있다면 임대인의 채무를 인수하는 것도 가능할 것입니다. 이러한 경우에는 근저당권이 매각으로 인하여 말소되지 않고 존속하게 되므로 채무자를 귀하로 변경하면 될 것입니다. (3) [배당액과의 상계] 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조제2항). 따라서 채권자가 매수인인 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동일 일시로 지정하며, 매수인이 상계를 하려고 하는 경우에는 상계신청서를 제출하는 것이 실무상 관례입니다. 따라서 귀하는 상계신청서를 제출하여 귀하가 배당받을 금액을 대등액에서 매각대금과 상계할 수 있을 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 주택임차인인데 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 며칠 전에 임대보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워 주어야 하는지요?[/INST] (1) 집을 비워 줄 의무가 없습니다. (2) 임대인이 계약조건을 변경하거나 계약을 해지하려면 그 통지를 임대기간 만료 6월부터 1월 전까지 사이에 하여야 하고, 이를 하지 않은 때에는 종전과 동일한 조건으로 갱신되며(법정갱신; 주택임대차보호법 제6조제1항), 다만 기간은 2년이 됩니다(제6조제2항, 제4조제1항). (3) 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 법정갱신이 적용되지 아니합니다(동법 제6조제3항). </s>

<s>[INST] 제가 임대인으로부터 주택을 임차할 때 1년의 기간을 약정하여 거주하다가 별도의 의사표시 없이 그 기간이 경과한지 6개월이 되었습니다. 그런데 임대인이 갑자기 최초 계약일로부터 최단 존속기간인 2년이 경과되면 계약갱신을 하지 않겠다는 통고서를 내용증명우편으로 보내왔습니다. 이 경우 저는 최초 계약기간 1년이 경과된 후 묵시적으로 갱신되어, 그 갱신된 계약기간을 최단존속기간인 2년으로 보아 아직도 1년 6개월의 기간이 더 남아 있다고 주장할 수는 없는지요?[/INST] (1) 임대인은, 약정된 1년이 지나고 법정갱신이 된 것이 아니라 주택임대차보호법 제4조제1항 본문에 따라 처음부터 임대차의 기간이 2년이라는 주장을 하고 있는 것입니다. (2) 한편 주택임대차의 최단기간은 2년이고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조제1항 단서). 그렇다면 약정된 1년이 지나고 법정갱신 되었으므로, 약정된 1년이 유효하다는 전제아래 다시 2년으로 갱신되었다는 논리가 가능할 수 있습니다. (3) 그러나 임차인이 주택임대차보호법 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결). (4) 따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 주택임대차보호법 제4조제1항에 의하여 기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년+법정갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다. </s>

<s>[INST] 집주인도 저(임차인)도 아무런 의사표현 없이 임대차기간이 지났습니다. 그런데 갑자기 이사를 해야 할 처지가 되어서 나갈 테니 보증금을 달라고 하니까, 집주인이 계약이 갱신되었으니 안 된다고 하네요. 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 주택임대차보호법상의 법정 갱신을 막으려면, 임차인이 기간만료 1월 전까지 해지통지를 하여야 합니다(제6조제1항제2문). (2) 다만 법정갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 지나면 그 효력이 발생합니다(제6조의2) </s>

<s>[INST] 저는 A(1/2), B(1/4), C(1/4) 공유의 주택을 보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고, 확정일자도 받았습니다. 그런데 계약기간 만료 2개월 전에 A가 내용증명으로 저에게 갱신거절의 표시를 하였는데, B와 C의 서명날인은 없었습니다. 그렇게 임대차기간이 종료하였는데, 제가 집을 비워줘야 하나요?[/INST] (1) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하고, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다(민법 제265조). (2) 공유물의 처분변경에 해당하는 행위를 할 때에는 공유자 전원의 동의를 요하고, 과반수의 결정에 의하는 관리행위란 처분 및 변경에 이르지 않는 이용개량 행위를 말하며, 각자 행할 수 있는 보존행위란 멸실훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위한 행위를 뜻합니다. (3) 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하며, 공유자인 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 합니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결). (4) 따라서 A는 지분이 1/2로 과반수에 해당하지 아니하므로 A 단독으로 행하여진 이 사건 갱신거절의 통지는 효력이 없어, 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 이 사건 주택임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 법정갱신 되었습니다. </s>

<s>[INST] 저는 1997. 10. 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그 후 얼마 안 되어 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락하였습니다. 임대인에게 임대기간만료 전에는 임대보증금의 감액을 청구할 수 없는지요?[/INST] (1) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조). (2) 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 전세 1억5,000만원에 평촌에 있는 오피스텔 25평에 살고 있습니다. 계약기간이 시작되고 나서 채 세 달도 되지 않아 전세값이 폭등하였고, 그러자 임대인이 조세공과금이 올랐다는 이유로 갑자기 전세를 1억8,000만원으로 올려 달라고 하는 것입니다. 안되면 나가라고 하네요. 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 경제사정의 변동으로 증액이 상당하다고 인정된다고 하더라도 증액할 수 있는 금액은 750만원(1억5,000만원×1/20)을 초과하지 못합니다. 왜냐하면 법률이 약정금의 1/20을 초과하지 못하도록 정하였기 때문입니다(주택임대차보호법 제7조단서 및 시행령 제2조제1항). (2) 한 번 증액하면 1년 동안 다시 증액하지 못한다는 사실을 유념하여야 합니다(주택임대차보호법시행령 제2조제2항). </s>

<s>[INST] 제가 2009. 2. 1.경 주택을 전세보증금 3,000만원, 계약기간 2년으로 임차하였는데, 2010. 10. 13.경 임대인이 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 제가 주택임대차보호법상의 증액제한규정을 주장할 수 없는지요?[/INST] (1) 주택임대차보호법 제6조 소정의 갱신기간, 즉 기간만료 6월~1월 전(2010. 8. 1.~2011. 1. 1.)까지 사이에 계약조건 변경의 통지를 하였으므로 법정갱신이 이루어지지는 않았습니다. (2) 주택임대차보호법 제7조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결). (3) 따라서 본건과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않으므로 귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없습니다. (4) 그러나 상가건물임대차보호법의 경우에는 계약갱신의 경우에도 증액제한규정이 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제10조제3항단서). 상가임차인에게 5년의 계약갱신요구권이 있기 때문인데, 이는 상가건물의 경우 인테리어 등의 자금회수를 보장해 주기 위함입니다. </s>

<s>[INST] 제가 제 소유주택의 일부를 임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 임대하였는데, 어느 날 임차인이 월세를 밀리더니 보증금에서 충당해 달라고 요구하였습니다. 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실.훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결). (2) 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). (3) 따라서 귀하는 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 연체액이 2개월분의 차임액에 달하는 때에는 임대차계약을 해지하고(민법 제640조) 주택의 명도를 청구할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 제 소유 주택을 두 명의 공동임차인에게 보증금 500만원, 월세 50만원으로 정하여 임대하였습니다. 그런데 이들이 입주 후 3개월까지만 월세를 지급하고서 그 이후로는 전혀 차임을 내지 않고 있습니다. 임대차계약 당시 월세지급의 분담에 관하여는 전혀 언급된 바가 없는데, 한 명은 현재 직장인으로서 임금을 받고 있지만 다른 하나는 무직이어서, 직장에 다니는 사람한테서 연체된 월세 전액을 받으려고 합니다. 가능할까요?[/INST] (1) 수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 연대하여 그 의무를 부담하므로(민법 제654조, 제616조), 귀하는 임차인 중 1인에 대하여 연체차임 전액을 청구할 수 있습니다. 수인의 공동임차인이 차임을 분할하여 지급하기로 약정하였다는 사정은 임차인이 항변하여야 합니다. (2) 참고로 소송으로 발전된 경우 차임이 연체되었다는 사실을 임대인이 증명하여야 하는지 아니면 연체된 사실이 없다, 즉 차임을 지급하였다는 사실을 임차인이 증명하여야 하는지 문제될 수 있습니다. 판례는 임대차계약이 성립하였다면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료채권이 발생하였다 할 것이고, 임료를 지급하였다는 입증책임은 임차인이 부담한다고 합니다(대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결). </s>

<s>[INST] 제가 친구에게 1,000만원을 대여하였으나, 변제를 받지 못하여 친구의 주택임차보증금 중 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그러나 위 임대인은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 임차인이 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않아 부득이 제가 임차인을 대위하여 건물명도소송을 제기하였습니다. 그러자 임대인이 명도 시까지 임차인이 연체한 차임을 공제한 나머지 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다. 이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하는지요?[/INST] (1) 전부명령이 송달된 후라고 하더라도 귀하는 임대인이 연체차임을 공제하고 남은 금액에 대해서만 청구할 수 있으며, 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행관계에 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결). (2) 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생합니다. (3) 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효합니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결). </s>

<s>[INST] 저는 서울 신림동에 있는 주택의 지층을 보증금 2,000만원, 월세 40만원, 기간 2년으로 임대차계약을 체결하고, 입주하여 전입신고도 하였습니다. 그런데 최근 장마가 시작되자 지하층이라 그런지 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심하여 임대인에게 수차례 수리를 요구했습니다. 그러나 임대인은 차일피일 미루기만 하는데, 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요?[/INST] (1) 임대인은 임대물의 사용.수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 하는바, 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실에 의한 이행불능의 문제이지, 수선의무의 문제는 아닙니다. (2) 임대인의 수선의무는 특약으로 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있는데, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담하여야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). (3) 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다. 임대차계약에 있어서 목적물을 사용.수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용.수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용.수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 차임의 감액을 구할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결). (4) 만일 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 또한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용.수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있을 것입니다. </s>

<s>[INST] 제가 대로변 3층 주택의 반지하방을 임차하여 거주하던 중 두 차례에 걸쳐 창문을 통해 도둑이 들어온 사실이 있었는데, 그러자 임대인이 1차 도난 사고 시 방범창을 해주었을 뿐, 위 도난사고로 인한 손해배상은 전혀 해줄 수 없다고 합니다. 위 반지하방은 주택가 도로에 인접해 있는데다가 담장도 낮을 뿐만 아니라 대문도 없는데, 제가 임대인에 대하여 위 도난사고로 인한 손해배상을 청구하는 것이 무리일까요?[/INST] (1) 임대인은 임대물의 사용.수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 그런데 목적물에 장해가 생긴 경우 그것이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용.수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용.수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692, 94다34708 판결). (2) 그러나 그 의무는 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용.수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리 하에 임대목적물의 사용.수익이 이루어지는 것이고, 임차인이 임대차계약의 체결 당시 임차목적물이 대로변 3층 건물의 반지하에 위치한 관계로 주위의 담장이 낮고 별도의 대문도 없으며 방범창이 설치되지 아니하고 차면시설이 불량하였던 사정을 잘 알면서도 이를 임차하였고, 나아가 임대인이 임차목적물에서 발생한 1차 도난사건 직후 임대목적물에 방범창을 설치하여 주었다면, 임대인으로서는 임차목적물을 사용.수익하게 할 임대인으로서의 의무를 다하였다고 할 것이고, 여기에서 더 나아가 임차인에 대한 안전배려의무까지 부담한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결). (3) 따라서 본건에 있어서도 임대인이 1차 도난사고 직후 방범창을 설치해 준 사실이 있다면 임대인의 수선의무를 이행하였다고 볼 수 있을 것으로 보이고, 귀하가 임대인에게 도난사고로 인한 손해배상을 청구하기는 어려울 것입니다. </s>

<s>[INST] 주택임차권보다 선순위의 근저당권이 실행되어 경매절차의 매수인으로서 제가 그 소유권을 취득하였습니다. 제가 어떤 절차를 밟아야 임차인으로부터 주택을 인도받을 수 있나요?[/INST] (1) [부동산인도명령] 귀하가 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 주택소재지 법원에 부동산인도명령을 신청하면, 법원은 채무자.소유자 또는 점유자에 대하여 부동산을 매도인에게 인도하도록 명할 것입니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다(민사집행법 제136조제1항, 제268조). (2) 한편 채무자.소유자 또는 점유자가 위 부동산인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(민사집행법 제136조제6항). </s>

<s>[INST] 지방으로 발령을 받았는데, 그렇지 않아도 임대차기간이 다 되어 나가겠다고 하였습니다. 그런데 집주인이 집이 빠져야 보증금을 줄 수 있다고 하네요. 집주인이 썩 믿을만한 사람도 못되고, 저는 지방으로 가야하는데, 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항). (2) 임차권등기명령의 신청서에는 다음 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3제2항). 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면 첨부) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) (3) 신청이 이유 있다고 인정되면 법원이 임차권등기명령을 발령하고, 이로써 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다. (4) 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의3제5항) (5) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항). (6) 임차인은 임차권등기명령 신청 및 그 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조3제8항). </s>

<s>[INST] 보증금을 못 받아 살림살이 일부를 놔두고 이사를 하였습니다. 그런데 집주인이 월세를 내놓으라고 하네요. 너무 억울합니다. 어떻게 해야 하나요?[/INST] (1) 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조제2항). (2) 이 경우 임차인이 계속 거주하는 한 차임지급의무를 부담하지만, 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않습니다. (3) 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용.수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니합니다(대법원 2003. 4. 11.선고 2002다59481 판결). </s>

<s>[INST] 저는 2010. 3. 2. A소유의 아파트를 임차보증금 4,000만원에 24개월 간 임차하기로 하면서 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서상에는 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 얼마 후 A가 위 임차아파트를 B에게 매도한다고 합니다. 저는 A의 재력을 보아 보증금반환이 충분하리라고 생각하고 임차하였던 것인데, 이제 와서 확인해보니 임차아파트에는 선순위 근저당권이 설정되어 있어 보증금의 확보가 불안한 상황입니다. 이 경우 저는 계약기간이 만료되지 않은 A와의 임대차계약을 해지할 수 있는지요?[/INST] (1) 귀하는 대항요건을 갖추었으므로 주택임대차보호법 제3조제3항에 따라 임차주택의 새로운 소유자에게 임대인의 지위를 승계시킬 수 있습니다. (2) 임대차보증금반환채무는 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결). (3) 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). </s>

<s>[INST] 제 소유주택을 임대하였는데, 임차인이 임대차계약만료 후에도 주택을 명도하지 않아 점유이전금지가처분을 하고나서 명도청구소송에서 승소하였습니다. 그런데, 그 임차인이 점유이전금지가처분결정이 난 다음 위 주택을 다른 사람에게 무단전대 하였습니다. 제가 임차인에 대한 판결문으로 그 전대인을 직접 퇴거시킬 수 있는지요?[/INST] (1) 가처분결정을 받았다고 하여, 가처분 이후에 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없습니다. (2) 귀하는 임차인에 대한 건물명도청구소송의 확정판결에 승계집행문을 부여받아, 그 전차인에 대하여 명도집행을 할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 아파트 임대회사로부터 임대아파트를 임차하여 입주 및 전입신고를 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 그러던 중 임대회사가 파산선고를 받았는데, 계약기간 만료 시까지는 살 수 있는지요? 그리고 제 보증금은 받을 수 있나요?[/INST] (1) 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산을 파산재단이라고 하며, 이 파산재단에 속하는 재산에 대하여 파산채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 별제권이라고 합니다(채무자회생및파산에관한법률 제411조). (2) 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ᆞ질권ᆞ저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며, 이 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 별제권자는 그 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여만 파산채권자로서 그 권리를 행사할 수 있습니다(제412조, 제413조). (3) 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 대항요건(주택임대차보호법 제3조제1항 또는 상가건물임대차보호법 제3조제1항)을 갖춘 때에는 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다(채무자회생및파산에관한법률 제340조제4항, 제335조). (4) 주택임대차 및 상가건물임대차에 관하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단에 속하는 주택 및 대지의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며, 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(별제권; 채무자회생및파산에관한법률 제415조). </s>

<s>[INST] 주택을 매수하고 아직 소유권이전등기를 경료하지 않은 매수인과 임대차계약을 체결하고 거주하다가, 계약기간이 만료되었는데 임차보증금을 주지 않아 소송을 제기하였습니다. 그래서 ‘피고는 임차주택을 명도 받음과 동시에 임차보증금을 반환하라’는 판결을 받았음에도 불구하고 임대인이 임차보증금의 반환을 이행하지 않고 있습니다. 아직까지도 임차주택과 그 부지의 등기명의가 이전되지 않고 있어 위 판결에 기하여 임대인이 매도인에 대하여 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 압류하여 강제집행하려고 하는데, 이러한 경우에도 제가 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요?[/INST] (1) 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조제1항). (2) 그러나 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 나아가 판례는 임차주택의 대지에 대한 경매의 경우에도 위 규정을 적용하고 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 2000. 3. 15.자 99마4499 결정). (3) 다만 임차주택 및 그 대지 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에는 유추적용할 수 없다고 합니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정). (4) 귀하는 임차주택을 명도할 준비를 한 후 이행제공의 의사를 내용증명우편으로 통지하여 이행의 제공을 하였음을 소명한 다음, 임차주택 및 그 부지의 소유권이전등기청구권을 압류하여야 할 것입니다(민사집행법 제244조제2항). (5) 소유권이전등기청구권 압류하면서 법원에 추심명령을 신청하여(민사집행법 제244조제4항) 추심명령을 받은 후 소유권이전등기절차를 경료하면, 그 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 제가 주택을 임차하여 입주 및 전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 두고 거주하던 중 선순위 근저당권자의 경매신청으로 임차주택과 대지가 매각되어 매각허가결정이 되었습니다. 그런데 저는 법원으로부터 전혀 통지를 받지 못하여 배당요구의 종기까지 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 못하였고 응찰할 기회도 상실하였습니다. 제가 위 매각허가결정에 대하여 그러한 통지가 없었음을 이유로 항고할 수 있는지요?[/INST] (1) 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사.보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없습니다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정). (2) 대법원예규에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매절차의 진행사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없습니다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정). </s>

<s>[INST] 제가 임대차보증금 1억5,000만원에 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았는데, 그 후 임대인이 저축은행으로부터 1억 원을 빌리고 근저당권을 설정하였습니다. 그러고 나서 임대차기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 시가기준으로 5,000만원을 더 주고 위 주택을 매수하였습니다. 이 경우 임대인으로부터 소유권이전등기를 경료 받으면, 저의 주택임차권은 소멸되는지요?[/INST] (1) [혼동으로 인한 물권의 소멸] 동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸하는데, 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니합니다(민법 제191조제1항). (2) [임차권이 대항요건을 갖추고 그 후 저당권이 설정된 경우 임차권이 혼동으로 소멸되는지 여부] 판례는 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다고 하였습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결). (3) [결론] 따라서 본건에서 귀하의 주택임차권은 후순위인 근저당권이 있으므로 귀하가 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 소멸하지 않는다고 하여야 할 것입니다. 예를 들어 위 저축은행이 주택에 대하여 경매를 실행하여 1억6,000만원에 낙찰되었다고 할 때, 배당 제1순위자는 다름 아닌 임차권자로서의 귀하가 되는 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 2010. 10.경 경기도 수원 소재 상가건물 1층을 보증금 4,000만원/월세 20만원으로 2년간 임차하여 입점 후, 제과점으로 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다. 계약 당시 건물주가 2년 후에는 자기가 정년퇴직을 하기 때문에 반드시 상가를 비워 주어야 한다면서 계약서에 “2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함”이라고 기재하게 하였습니다. 그 당시 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 생각에 그렇게 기재하는데 동의하였는데, 이 경우 제가 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 그 기간의 갱신을 주장할 수는 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 환산보증금액은 6,000만원이고, 수원시는 수도권 과밀억제권역으로 현행법령상 적용범위가 2억5천만원 이하이므로, 귀하의 제과점은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다. (2) 귀하는 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호 소정의 사유가 있지 아니한 한 임대인에게 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. (3) 상가건물임대차보호법 제15조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 하므로, 본건의 특약인 ‘2년 후 명도약정’은 귀하에게 불리하여 효력이 없습니다. </s>

<s>[INST] 상가임차인이 상가건물임대차보호법의 혜택을 받기 위해서는 어떻게 해야 되는지요?[/INST] (1) 건물인도+사업자등록신청→대항력은 그 다음 날부터 발생 (2) [기존 사업자]→사업자등록증 원본, 신분증, 임대차계약서 원본, 건물일부를 임차한 경우에는 해당부분 건물도면을 구비하여 관할세무서로 가서 ‘사업자등록 정정 신고서’를 작성해 제출하면 임대차계약서 원본에 확정일자를 받을 수 있습니다. (3) [신규 사업자]→사업자등록증을 새로 내야 하므로 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본이 있어야 합니다. 여기에 임대차계약서 원본, 건물일부를 임차한 경우에는 해당부분 건물도면, 신분증을 함께 갖고 가서 ‘사업자등록신청서’를 작성하면 확정일자를 받을 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 임대차계약을 체결하고 건물을 인도받고 사업자등록신청도 마쳤으며, 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 제가 어떤 권리를 가지게 되는 것인가요?[/INST] (1) 대항력 (상가건물임대차보호법 제3조제1항) 원래 매매는 임대차를 깨트립니다. 만일 소유자가 귀하에게 임대한 다음, 그 상가건물을 다시 다른 사람에게 팔아 버렸을 때, 그 매수인이 귀하에게 건물을 비우라고 하면, 귀하는 거절할 수 없답니다. 억울하지요. 그래서 상가건물임대차보호법 제3조제1항이 제정되었습니다. 임대차계약을 체결하고 ‘건물의 인도’와 사업자등록신청을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있으며, 바로 이러한 권능을 ‘대항력’, 위 요건을 ‘대항요건’이라고 합니다. (2) 우선변제권 (상가건물임대차보호법 제5조제2항) 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 상가건물의 경매에서 확정일자 뒤에 있는 권리자(후순위권리자)보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으며, 이것을 우선변제권이라고 합니다. </s>

<s>[INST] 저는 2008. 9. 1. 인천 서구 대곡동에 있는 상가의 지층을 보증금 2,500만원에 월세 70만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 두었습니다. 그런데 2010. 8. 20. 임대인이 건물을 매도하였고, 새로운 건물주가 저에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이러한 경우 저는 새로운 건물주의 요구대로 응할 수밖에 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 인천 서구 대곡동은 수도권 과밀억제권역에서 제외되어 일반 광역시로 분류되는 지역으로, 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조의 환산보증금은 9,500만원이므로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. 또한 상가를 인도받고, 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였습니다(상가건물임대차보호법 제3조제1항). (2) 본건건물의 이전 임대인이 임대차만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 즉 2010. 3. 1.~2010. 8. 1.까지 사이에 귀하에게 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하였으므로, 전 임대차와 동일한 조건으로 법정갱신 되었으며(상가건물임대차보호법 제10조제4항), 다만 그 기간은 1년이 될 것입니다(상가건물임대차보호법 제10조제4항단서, 제9조제1항). (3) 그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있으므로, 귀하는 위와 같은 법정갱신된 임대차를 주장할 수 있습니다. </s>

<s>[INST] 건물인도 받고 사업자등록증 신청도 했고, 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 상가건물에 설정된 근저당권 때문에 경매에 붙여졌는데, 꼭 보증금을 받아야만 하나요? 계속 장사를 할 수는 없나요?[/INST] (1) 대항력이 인정된다면 계속 영업을 할 수 있습니다. (2) 계속 영업을 할 생각을 가졌다가 보증금을 받고 나가기로 마음이 바뀌었다면, 빨리 배당요구를 하여야 합니다. 만일 배당요구의 종기가 지났다면 번복할 수 없습니다. (3) 거꾸로 보증금을 받으려고 배당요구를 하였다가 마음이 바뀌었다면, 배당요구를 철회하면 됩니다. 다만 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조제2항). (4) 배당요구를 한 경우, 상가건물의 경락에 따라 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 대항력이 있는 임차권은 계속 존속합니다(상가건물임대차보호법 제8조). </s>

<s>[INST] 저는 대전에 있는 상가를 보증금 3,000만원에 2년으로 하여 2009. 11. 15. 임대차계약을 체결하고, 며칠 뒤 사업자등록을 마친 후 정육점을 운영하고 있었습니다. 그런데 그 후 위 상가건물에 대하여 7,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 900만원을 받았을 뿐인데, 경매의 매수인은 저에게 건물을 비워달라고 합니다. 저는 매수인에게 대항할 수 없나요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하는 근저당권 설정 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 임차보증금이 대전광역시에서 3,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다. 한편 확정일자를 받지 않았으므로 확정일자부 우선변제권은 주장할 수 없으나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. (2) 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 임차권은 소멸하며, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 존속합니다(상가건물임대차보호법 제8조). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐입니다. (3) 따라서 귀하는 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 다만, 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결). </s>

<s>[INST] 제가 상가 점포를 임대하여 사업자등록을 마쳤다가, 사정이 있어 다른 사람에게 점포를 전대하였습니다. 그 후 임대인의 채권자들이 점포에 대해 경매를 신청하여 경매가 개시되었는데, 이때 제가 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는지요?[/INST] (1) 상가건물임대차보호법 제3조제1항 소정의 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다. (2) 부가가치세법 제5조제4항 및 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다. 따라서 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것입니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). (3) 따라서 귀하가 사실상 폐업하고 그 점포를 전대한 경우, 그 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하였다면 임차인인 귀하의 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지될 것이지만, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 최근에 상가건물의 일부를 임차하는 계약을 체결하였습니다. 그런데 주변 사람들이 임대인이 부채가 많다고 하기에 부동산등기부등본을 떼어보니 건물과 그 토지에 큰 액수의 근저당이 설정되어 있었습니다. 그래서 저는 그 상가건물에 입점해 있는 다른 임차인들의 임차보증금액 등을 알아보고 임차 여부를 결정하려고 하는데 법적으로 가능한 것인지요?[/INST] (1) 상가건물임대차에 이해관계가 있는 자는 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등에 대해 열람, 제공을 요청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제4조제1항, 시행령 제3조). (2) 상가건물임대차보호법 시행령 별표 [서식 1] 등록사항 등의 열람.제공 요청서를 작성하고 임대차계약서 사본 및 신분증 사본을 첨부하여 제출하면 동법 제4조제1항 소정의 등록사항들을 열람할 수 있습니다. 〇 열람 및 제공 받을 수 있는 등록사항 (상가건물임대차보호법 제4조제1항) 1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) 2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 3. 사업자등록 신청일 4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 7. 그밖에 대통령령이 정하는 사항→임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면(시행령 제3조제4항) [문서서식] 등록사항 등의 열람.제공 요청서(상가건물임대차보호법 시행령 별지 제1호서식) </s>

<s>[INST] 저는 2008. 3. 1.에 서울 잠실 소재 건물 2층을 보증금 3,000만원에 월세 20만원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후, 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다. 계약 당시 甲은 장기간 임대계약을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 지난 지금 자기가 직접 식당을 운영하겠다며 저와 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 저는 위 식당을 임차하면서 시설비 등 많은 비용을 투자했기 때문에 지금 나가면 막대한 손해를 피할 수 없는데, 임대차기간을 연장할 수 있는 방법은 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. (2) 동법 제9조제1항이 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 하므로 본건 임대차는 2009. 3. 1.에 만료합니다. (3) 상가건물임대차보호법 제10조제1항에 따라 기간만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에, 즉 2008. 9. 1.부터 2009. 2. 1.까지 사이에 귀하가 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 동법은 그 정당한 사유로 “1. 3기 연체, 2. 부정임차, 3. 합의, 4. 무단전대, 5. 고의.중과실 파손, 6. 멸실, 7. 철거.재건축, 8. 기타 현저한 의무위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유”를 열거하고 있습니다. </s>

<s>[INST] 저는 2009. 11. 1. 서울 서초동 소재 상가건물을 보증금 5,000만원, 월세 100만원에 2년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 입점하여 사업자등록 및 확정일자인을 받은 후 식당영업을 하고 있던 중, 계약만료 3개월 전에 건물주로부터 다가오는 계약기간 만료 시에는 무조건 가게를 비우라는 통보를 받았습니다. 저는 상가가 처음 세워졌을 때 입점하여 그 당시 가게 인테리어 비용으로 7,000만원이나 들었기 때문에, 전세보증금을 올려주겠다고 하였는데도 막무가내로 비우라고 합니다. 이 경우 저는 상가임차인으로서 보호받을 방법이 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. (2) 3기 연체, 부정임차 등 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호의 사유가 없다면, 기간만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 귀하가 임대인에게 계약갱신을 요구한 것에 대해 임대인은 거절하지 못합니다. (3) 임대인이 귀하를 상대로 건물명도청구 소송을 제기하였다면, 귀하는 상가건물임대차보호법 제10조제1항 소정의 계약갱신요구권을 행사하였음을 항변하면 됩니다. 따라서 적법한 기간 내에 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보내고, 그 서류를 잘 보관하여야 할 것입니다. 나아가 이러한 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않을 것을 요하는데(제2항), 귀하는 이에 해당하지 아니하므로 권리행사에 문제가 없습니다. (4) 계약갱신요구권의 법적 성질은 형성권으로, 이는 상대방의 승낙을 요하지 아니하고 그 의사표시에 따른 법적 효력을 발생시키는 권리입니다. 즉 임대인이 재계약을 거부하든지 말든지 계약은 갱신되며, 임대인이 귀하를 쫓아내려면 건물명도소송을 제기하여야 하지만, 소송에서 계약갱신요구권의 행사가 증명되면 임대인의 청구는 기각될 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 부산에 있는 상가건물을 보증금 6,000만원, 월세 100만원에 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인이 1년의 계약기간이 만료한 지 3개월이 지난 최근에 보증금 2,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비우라고 합니다. 지금은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워 주자니 아까운 상황인바, 사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신된 것으로 보아 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 사실인가요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억6,000만원으로 본건 임대차는 동법 적용대상입니다(부산광역시 1억8,000만원 이하). (2) 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며(상가건물임대차보호법 제10조제4항), 그 기간은 1년이 됩니다(동법 제10조제4항단서, 제9조제1항). (3) 귀하의 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되었으므로 임대인의 증액요구를 그냥 거절하는 것으로 족하며, 법률이 정한 증액한도를 초과하였는지 여부를 따질 필요조차 없습니다. (4) 가게를 비워 달라고 하여도 그냥 영업을 계속하면 됩니다. 귀하를 강제로 퇴거시키는 것은 주거침입죄(형법 제319조제1항) 및 업무방해죄(형법 제314조제1항)에 해당합니다. 설령 소유자라고 하더라도 귀하가 정당한 주거권을 가지기 때문인데, 결국 건물주는 건물명도소송에 의해야 하지만, 본건의 사정을 들은 변호사는 건물주에게 소송을 권하지 않을 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 1년 전 서울 광진구에서 상가건물 3층 일부를 보증금 3,000만원, 월세 100만원에 임차하여 학원을 운영하고 있습니다. 그런데 건물주가 계약기간 만료 2개월 전인 지난달 말 저에게 경제사정 등의 이유를 들어 보증금 2,000만원을 추가해 주든지 아니면 월세 50만원을 더 올려 달라는 요구였습니다. 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있어 재계약을 하여야 할 입장인데, 갑자기 2,000만원의 돈을 마련하기도 어렵고, 월세도 50만원을 더 내기도 너무 힘든 상황입니다. 건물주의 과다한 임대료 인상요구에 대한 법적 대응방안은 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억3,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. (2) 계약을 갱신하는 경우 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 다만 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제3항). 경제사정의 변동을 이유로 임대인이 보증금 또는 차임의 증액을 요구할 수 있지만, 그 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조). (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 3,000만원은 월 375,000원(〓3,000만원×0.15/12월)으로 환산되며, 귀하의 총월차임은 1,375,000원입니다. 따라서 보증금 3,000만원을 유지하고서 증액할 수 있는 월차임 한도는 123,750원(〓1,375,000원×0.09)입니다. (4) 한편 귀하의 환산보증금이 1억3,000만원이므로 월세 100만원을 유지하고서 증액할 수 있는 보증금 한도는 11,700,000원(〓1억3,000만원×0.09)입니다. 〇 위 한도를 넘어서는 임대인의 증액요구는 효력이 없으며(상가건물임대차보호법 제15조), 5년에 한하여 계약갱신요구권이 있으므로(제10조제1항.제2항), 귀하는 위 한도에 해당하는 금액에 한하여 증액을 받아들이고 계약을 갱신하겠다는 내용증명을 보내고, 계속 영업에 전념하기 바랍니다. 임대인이 명도청구소송을 하는 것 외에 귀하를 강제로 내쫓을 수 없으며, 어떤 변호사도 임대인에게 명도청구소송을 권하지는 않을 것입니다. ※ 위와 같은 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없음을 유념하기 바랍니다(상가건물임대차보호법 제11조제2항). </s>

<s>[INST] 저는 2009. 10.경 서울 종로구에 있는 상가건물의 일부를 보증금 1억 원에 월세 100만원으로 1년간 임차하는 계약을 체결하여 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 임대인이 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3부(연 36%)로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부(연 24%)로 하는 것이 일반적인데 임대인의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?[/INST] (1) 임대인 요구대로 보증금 5,000만원을 월세로 전환하면 150만원(〓5,000만원×0.03)이 됩니다. 결국 임대인은 보증금 5,000만원에 월세 250만원으로 하자는 것입니다. (2) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억 원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 1억 원은 월 125만원(〓1억 원×0.15/12월)으로 환산되어, 본건 계약일 현재 귀하의 총 월차임은 225만원이 됩니다. 따라서 증액할 수 있는 월차임 한도는 202,500원(〓225만원×0.09)입니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조). (4) 보증금 중 5,000만원을 월차임으로 전환하면 625,000원(〓5,000만원×0.15/12월)이 되므로 본건 임대차는 보증금 5,000만원/월세 1,625,000원으로 전환될 수 있습니다. 여기에 증액한도를 더하면, 갱신될 수 있는 범위는 보증금 5,000만원/월세 1,827,500원이 될 것입니다. </s>

<s>[INST] 저는 2009. 6. 10. 甲주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?[/INST] (1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억4,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. (2) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항). 만일 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용범위가 아니라고 하더라도 민법 제628조에 기하여 차임의 감액을 구할 수 있습니다. (3) 귀하의 임대인이 상가의 구분소유자에 그치는 것이 아니라 전체 상가의 임대차를 담당한 회사라면 단지 내 상가에 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못한 점을 부각시킬 수 있을 것입니다. 한편 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적 인 입증자료가 있다면, 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구할 수 있을 것입니다. (4) 만일 임대인이 감액청구에 불응한다면, 소송을 통하여 법원의 판단을 받아야 합니다. </s>

<s>[INST] 임차보증금이 3,000만원인 임대차계약서를 담보로 2,000만원을 빌려주었습니다. 이러한 경우 임대차계약서를 가지고만 있으면 되나요? 권리행사는 어떻게 해야 하는지요?[/INST] (1) 임대차계약서를 가지고 있다는 사실은 법적으로 아무런 효력이 없습니다. (2) 보증금 3,000만원 중 2,000만원을 양도받았다는 채권양도계약서를 임차인과 작성하고, 임대차보증금반환채무자인 임대인에게 위와 같이 채권의 일부가 양도되었다는 취지의 채권양도통지서를 임차인 명의로 내용증명을 보내도록 하여야 합니다. (3) 내용증명과 같이 확정일자 있는 증서에 의하여야 위 채권이 이중양도된 경우 혹은 다른 채권자가 압류한 경우 등에 선순위 권리자임을 주장할 수 있습니다(민법 제450조제2항). (4) 다만 임차인이 차임을 연체하거나 임대인에게 손해를 끼친 경우에는 귀하의 채권보다 먼저 임대인이 보증금에서 공제할 수 있음을 유념하기 바랍니다. </s>

<s>[INST] 제가 전 임차인으로부터 점포를 인수하였는데, 알고 보니 전 임차인과 임대인 사이에 임차권양도 금지특약이 있었던 것입니다. 그래서 제가 전 임차인한테 임차권양도에 대한 임대인의 동의를 받아줄 것을 수차에 걸쳐 요구하였으나, 그러한 동의를 얻어 주지 못하고 있습니다. 이러한 경우 제가 위 점포의 양도양수계약을 해제할 수 있나요?[/INST] (1) 전 임차인이 위 점포임차권을 양도함에 대한 임대인의 동의를 받아 주지 못할 경우, 귀하는 위 점포의 양도양수계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. (2) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 전항의 규정에 위반한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 그러므로 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것이므로, 임차권 양도에 대한 임대인의 동의를 얻지 못하면 임차권을 양수한 양수인은 임차권양수의 목적을 달성하지 못하게 될 것입니다. (3) 본건과 같은 사건에서, 우리의 대법원은 “임차권 양수인이 임대인에 의한 양도동의가 불가능하다는 사정을 받아들이면서 임대인으로부터 임차인으로 인정받지 못한 채 단지 사실상으로만 임차인의 지위에 서있어도 무방하다는 의사로 임차권 양수계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 임차권의 양도인은 임대인으로부터 양도의 동의를 받아줄 의무를 면할 수 없고 이를 이행하지 못한 경우에는 민법의 담보책임의 규정에 따라 양수인이 계약을 해제하거나 손해배상의 청구를 할 수 있다고 보아야 하며, 양도계약에서 임대인의 동의를 받아주겠다는 약정을 명시적으로 하지 아니하였다고 해서 달리 볼 수 있는 것은 아니다”라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결). </s>

<s>[INST] 제가 돈을 빌려 주고 그 이행으로 점포의 임차보증금반환청구채권을 양도받았습니다. 그리고 저의 채무자이자 임대차계약의 임차인이 그 임대인에게 채권양도 사실을 내용증명우편으로 통지하였습니다. 그런데 그 임차인과 임대인 사이에 “임차권을 제3자에게 양도할 수 없다”는 특약이 있었던 것입니다. 그렇다면 저는 위 점포의 임대차기간이 만료된 후 임대인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는지요?[/INST] (1) 위 점포의 임대차종료 후 귀하는 임대인에게 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다. (2) 임차권의 양도와 임차보증금반환청구채권의 양도는 구별됩니다. 즉, 임차권의 양도는 임차보증금반환청구채권만이 아니라 임차목적물의 사용.수익을 포함한 임차인으로서의 모든 권리를 양도하는 것이며, 임차보증금반환청구채권의 양도는 계약이 종료된 후 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 단순한 ‘금전채권의 양도’에 불과합니다. (3) 임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로, 임차인이 임차보증금반환채권을 양도하고, 임대인에게 채권의 양도사실을 통지한 이상, 그 후 임대차계약이 종료되는 경우 임차보증금반환채권의 양수인은 임대인이 채권양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2001다2624 판결). </s>