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VIII\xc3\xa8, XVI\xc3\xa8, XVII\xc3\xa8, l'adresse, toujours l'adresse ! |
Les prix dans ces trois arrondissements y varient fortement en fonction de la localisation du bien. |
Ce n\'est pas une partie de Monopoly, mais presque. Dans les VIIIe, XVIe et XVIIe arrondissements de Paris, l\'adresse a une forte valeur symbolique. Habiter au Trocadero, sur les Champs-Elysees ou encore boulevard de Courcelles, face au parc Monceau, reste toujours une reference, presque une carte de visite. Et m\xc3\xaame si d\'autres quartiers de la capitale les ont depuis quelque temps depasses, ces trois arrondissements restent toujours tr\xc3\xa8s cotes. En effet, les familles aisees souhaitent habiter \xc3\xa0 c\xc3\xb4te des ecoles privees et lycees reputes. Selon les derni\xc3\xa8res statistiques publiees par les notaires, arr\xc3\xaatees au deuxi\xc3\xa8me trimestre 2006, le prix moyen du m\xc3\xa8tre carre s\'etablit \xc3\xa0 6 665 euros dans le VIIIe, 5 366 euros dans le XVIIe et 6 240 euros dans le XVIe. Mais, par rapport \xc3\xa0 ces moyennes constatees, de grands ecarts existent. \xc2\xab Dans le "bon" XVIIe, les prix varient entre 6 000 et 7 500 euros. Le secteur des Ternes ainsi que les abords du parc Monceau, qui constituent un veritable micromarche, restent toujours tr\xc3\xa8s prises. Les prix ne baissent pas, et la progression pourrait m\xc3\xaame atteindre 9-10 % pour l\'annee \xc3\xa0 venir. Mais on assiste quand m\xc3\xaame aujourd\'hui \xc3\xa0 une fragilisation des transactions. Au niveau actuel du marche, le moindre probl\xc3\xa8me, comme par exemple une erreur sur la surface du bien, peut faire casser la vente. Les investisseurs deviennent tr\xc3\xa8s selectifs et ne veulent pas se tromper \xc2\xbb, explique Jean-Philippe Ch\xc3\xa2teau, de l\'agence Lafor\xc3\xaat de la rue de Levis. Crit\xc3\xa8re essentiel Dans les faits, les secteurs dont les prix sont les moins eleves se situent, pour les XVIe et XVIIe, aux abords du peripherique. Moins bien desservis, plus excentres, ils se negocient, notamment dans le quartier des Epinettes, dans la partie basse de la fourchette des transactions. Central, le VIIIe est plus homog\xc3\xa8ne. Le quartier de l\'Europe, proche du IXe, est le moins cher. En revanche, vers la Madeleine, il faut compter, en moyenne, plus de 7 000 euros le m\xc3\xa8tre carre pour un bien \xc3\xa0 renover, voire plus d\xc3\xa8s que l\'on se rapproche de la rue du Faubourg-Saint-Honore et, bien s\xc3\xbbr, des Champs-Elysees. En mati\xc3\xa8re d\'immobilier, l\'emplacement reste l\'un des crit\xc3\xa8res essentiels. L\'adresse, vous dit-on, toujours l\'adresse... |
Sophie Liotier |
Interview de Nicolas Sarkozy, ministre de l'Interieur, president de l'UMP |
Le futur candidat \xc3\xa0 l\'election presidentielle precise en exclusivite \xc3\xa0 La Vie immobili\xc3\xa8re ses projets pour le logement. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Quelle serait votre premi\xc3\xa8re mesure pour le logement ? Nicolas Sarkozy : Notre pays a besoin d\'une nouvelle politique du logement, \xc3\xa0 la fois juste, solidaire et conforme aux aspirations des Fran\xc3\xa7ais. Si j\'etais candidat et elu \xc3\xa0 la presidence de la Republique, je souscrirais un double engagement fort. Aujourd\'hui, 57 % des Fran\xc3\xa7ais sont proprietaires, mais ce sont 9 sur 10 qui voudraient l\'\xc3\xaatre. Je m\'appliquerais donc, tout d\'abord, \xc3\xa0 permettre \xc3\xa0 chacun de devenir proprietaire de son domicile. C\'est bon pour chaque famille, c\'est favorable \xc3\xa0 l\'economie et c\'est utile \xc3\xa0 la preparation des retraites. De surcro\xc3\xaet, nous nous doterions enfin dans notre pays d\'une politique sociale qui n\'oublie pas les classes moyennes. Mais je sais aussi que, face aux difficultes que rencontrent les Fran\xc3\xa7ais pour se loger, il est temps que la puissance publique passe d\'une simple logique de moyens \xc3\xa0 une vraie logique de resultats. Je m\'engagerais donc, en parall\xc3\xa8le, \xc3\xa0 rendre le droit au logement opposable en France dans un delai de cinq ans. Cette orientation majeure supposerait de revoir totalement le partage des responsabilites et des moyens en mati\xc3\xa8re de logement. Elle exigerait aussi de developper l\'offre de logements sur l\'ensemble des maillons de la cha\xc3\xaene : de l\'hebergement au locatif social et prive, sans oublier bien entendu l\'accession \xc3\xa0 la propriete. La Vie Immobili\xc3\xa8re : Que faut-il faire pour relancer l\'accession \xc3\xa0 la propriete ? Nicolas Sarkozy : Permettre une accession populaire \xc3\xa0 la propriete, ouverte aux familles modestes et aux classes moyennes, necessite \xc3\xa0 present une action resolue des pouvoirs publics. Dans certains endroits, le prix des terrains s\'est envole. Je propose donc la creation d\'un nouveau pr\xc3\xaat \xc3\xa0 taux zero foncier : le menage qui ach\xc3\xa8te est proprietaire de tout, tout de suite, mais les echeances de ce pr\xc3\xaat \xc3\xa0 taux zero avec lequel il a achete le terrain ne commencent \xc3\xa0 courir qu\'une fois le b\xc3\xa2ti rembourse. Je crois qu\'il faut ensuite reformer le credit hypothecaire. Si le recours \xc3\xa0 l\'hypoth\xc3\xa8que etait plus facile, les banques se focaliseraient moins sur la capacite personnelle de remboursement de l\'emprunteur et plus sur la valeur du bien hypotheque. Ceci profiterait alors directement \xc3\xa0 tous ceux dont les revenus fluctuent, comme les interimaires et de nombreux independants. Enfin, je pense que la fiscalite doit \xc3\xaatre adaptee pour encourager l\'accession \xc3\xa0 la propriete. Cela passe par la creation d\'un credit d\'imp\xc3\xb4t sur les inter\xc3\xaats des pr\xc3\xaats immobiliers pour l\'achat de la residence principale. Cela passe aussi par la suppression des droits de mutation, d\xc3\xa8s lors que les transactions sont liees \xc3\xa0 une mobilite imposee, telle que la perte d\'emploi, le demenagement professionnel, etc. La Vie Immobili\xc3\xa8re : Que preconisez-vous pour l\'investissement locatif? Nicolas Sarkozy : Pour developper une offre locative adaptee aux besoins des Fran\xc3\xa7ais, je suis convaincu qu\'il nous faut retablir une relation gagnant-gagnant entre les proprietaires-bailleurs et les locataires. J\'ai donc propose de refondre les differents dispositifs fiscaux - les amortissements qui portent le nom des ministres successifs du Logement - au profit d\'un veritable statut de l\'investisseur locatif stable, durable, o\xc3\xb9 les avantages fiscaux pour les bailleurs seraient de plus en plus incitatifs (amortissements, deductions forfaitaires), en fonction de l\'utilite sociale des logements ou des avantages consentis aux locataires. A titre d\'indication, je souhaite que les incitations soient maximales pour les logements tr\xc3\xa8s sociaux et pour les logements etudiants. Mais il existe, \xc3\xa0 mes yeux, d\'autres elements dans le reequilibrage des rapports entre locataires et bailleurs. Je souhaite que nous offrions aux bailleurs une meilleure securisation face aux risques d\'impayes, gr\xc3\xa2ce \xc3\xa0 la mise en place d\'une garantie des risques locatifs. Je veux aussi que nous accelerions les decisions de justice dans l\'inter\xc3\xaat de tous, et que nous cessions de considerer le respect de la loi dans les contentieux de la location comme facultatif. En contrepartie, je souhaite que nous examinions les conditions dans lesquelles le dep\xc3\xb4t de garantie et les cautions exigees des locataires - parfois totalement choquantes - pourraient \xc3\xaatre supprimes |
Propos recueillis par Fran\xc3\xa7oise Rey |
Questions \xc3\xa0 Philippe Chevalier, Directeur de l\xe2\x80\x99agence du Credit foncier de Nancy |
Les mandats de vente sont passes d\'une duree moyenne de trois \xc3\xa0 quatre ou cinq mois. Si le ralentissement est net, la baisse des prix n\'est pas pour demain : on devrait plut\xc3\xb4t assister \xc3\xa0 un atterrissage en douceur. Quelles sont les transformations du paysage immobilier ? Depuis quelques annees, des promoteurs s\'interessent de nouveau \xc3\xa0 Nancy, mais surtout dans le quartier situe entre le canal et la Meurthe : les projets se concentrent trop dans cette zone. Dans les autres quartiers de la ville, on peut tout de m\xc3\xaame citer le quartier d\'affaires en creation pr\xc3\xa8s de la gare, avec la construction du Palais des congr\xc3\xa8s et le deplacement de l\'ancien centre de tri. Au sud-est, un grand p\xc3\xb4le destine aux etudiants est en train de na\xc3\xaetre sur le site des anciennes casernes proches de Blandan. L\'impact du TGV est tr\xc3\xa8s faible \xc3\xa0 Nancy intra-muros, mais il est sensible dans les communes situees pr\xc3\xa8s de Pont-\xc3\xa0-Mousson. Maisons et terrains y ont gagne en peu de temps plus de 25 %. |
Propos recueillis par Caroline Truc |
Encore de bonnes affaires ! |
Cependant, l\'heure est plut\xc3\xb4t au ralentissement de la hausse des prix, voire \xc3\xa0 la stagnation. Ces derniers avaient bondi en 2004 et 2005, reduisant largement le fosse avec Metz. Mais les differences entre les soeurs ennemies ne seront sans doute jamais compl\xc3\xa8tement effacees. \xc2\xab La proximite du Luxembourg ne tire pas de la m\xc3\xaame fa\xc3\xa7on les prix \xc3\xa0 Nancy, \xc3\xa0 Metz ou \xc3\xa0 Thionville \xc2\xbb, explique Gregory Pierre, responsable d\'une agence Century 21. \xc2\xab Leur niveau reste ici raisonnable, \xc3\xa0 environ 1 700 euros le m\xc3\xa8tre carre, car le marche demeure peu speculatif. \xc2\xbb Il est vrai que plus de 86 % des logements font office de residence principale. Et pour cause, il fait bon vivre \xc3\xa0 Nancy. Les quartiers historiques toujours prises Cite medievale, berceau de l\'art nouveau, la ville de Nancy poss\xc3\xa8de de nombreux atouts esthetiques. Son heritage historique lui a laisse un centre-ville o\xc3\xb9 les immeubles depassent rarement quatre etages. Les quartiers les plus recherches se trouvent, sans surprise dans la \xc2\xab ville vieille \xc2\xbb. L\xc3\xa0, les fa\xc3\xa7ades en pierre de taille de la place Stanislas, de la place de la Carri\xc3\xa8re, de la rue Saint-Epvre ou encore du cours Leopold rivalisent avec les maisons bourgeoises de la rue de la Ravinelle ou du quai de Choiseul. \xc2\xab En centre-ville, les maisons de ma\xc3\xaetre, notamment quand elles ont un petit charme art nouveau, sont si prisees qu\'elles passent rarement par les agences et s\'echangent gr\xc3\xa2ce au bouche-\xc3\xa0-oreille \xc2\xbb, note Thomas Merkel, de l\'agence Lafor\xc3\xaat Immobilier Nancy. \xc2\xab Le secteur Poincare-Foch arrive egalement dans le peloton de t\xc3\xaate des emplacements les plus recherches, avec une moyenne de 2 400 euros le m\xc3\xa8tre carre, suivi du quartier des Trois-Maisons, plus au nord, o\xc3\xb9 les prix s\'affichent \xc3\xa0 2 100 euros le m\xc3\xa8tre carre, poursuit-il. Dans les quartiers les moins chers, on trouve des appartements \xc3\xa0 1 800 euros le m\xc3\xa8tre carre. Les zones decotees se situent pour l\'essentiel au sud de Nancy. Mais les quartiers Saint-Pierre, Rene-II, Bonsecours (sud-est) ou encore Saurupt et Clemenceau peuvent encore se valoriser. \xc2\xbb |
Caroline Truc |
Questions \xc3\xa0 Sylvain Cobac, Agence Century 21, rue Lafayette (X\xc3\xa8) |
Les acheteurs sont certes devenus plus exigeants, mais certains appartements changent toujours de mains tr\xc3\xa8s vite, sur un coup de coeur. Dans cet arrondissement, la fronti\xc3\xa8re \xc2\xab de qualite \xc2\xbb des immeubles reste le boulevard Magenta : au nord, les biens se vendent moins bien et moins vite. Il y a peu d\'acheteurs etrangers dans le quartier, mais plut\xc3\xb4t des Parisiens de longue date ou des banlieusards qui connaissent les secteurs o\xc3\xb9 ils ont envie d\'emmenager. Quelles sont les zones qui se transforment ? Le quartier est en mouvement : de nombreux travaux de renovation ont ete effectues, \xc3\xa0 l\'instar de la refection du boulevard Magenta, pour 22 millions d\'euros. Les amenagements du cours Lafayette continuent, tandis que la renovation du parvis de la gare du Nord devrait donner une nouvelle allure au quartier. Le boulevard de Denain a aussi ete enti\xc3\xa8rement repave \xc3\xa0 l\'ancienne ! Propos recueillis par Caroline Truc |
XIX\xc3\xa8, X\xc3\xa8, XVIII\xc3\xa8, des quartiers de plus en plus populaires |
Mais, dans les faits, on trouve de tout dans les IXe, Xe et XVIIIe arrondissements. Quoi de commun, en effet, entre les immeubles haussmanniens des secteurs de l\'Opera ou de la place Saint-Georges (5 500 euros le m\xc3\xa8tre carre), dans le iXe, et l\'habitat des quartiers de la Chapelle ou de la Goutte-d\'Or (3 800 euros le m\xc3\xa8tre carre), dans le XVIIIe ? Bien que le paysage immobilier soit contraste, les tendances sont identiques : la hausse des prix ralentit et les exigences des acheteurs s\'affirment. Ainsi, dans le XVIIIe, \xc2\xab la demande augmente pour les immeubles haut de gamme, comme ceux des rues Caulaincourt ou Saint-Vincent. Mais les acheteurs n\'acceptent plus de payer des prix fous pour des biens de pi\xc3\xa8tre qualite \xc2\xbb, explique Olivier Lepoivre, de l\'agence Century 21 Montmartre Prestige. Philippe Chaudi\xc3\xa8re, de l\'agence Lafor\xc3\xaat, dans le IXe, fait la m\xc3\xaame observation : \xc2\xab Les appartements surevalues restent sur le marche, mais les vendeurs ne se decident pas \xc3\xa0 baisser les prix. \xc2\xbb De fa\xc3\xa7on generale, les ecarts se reduisent. Dans le IXe, les prix pratiques dans le quartier des Grands Boulevards, de Clichy ou de Rochechouart ont presque rattrape ceux de la cel\xc3\xa8bre rue des Martyrs, epine dorsale de l\'arrondissement. Barb\xc3\xa8s et Pigalle restent moins chers, mais certains agents constatent, amuses, que des Britanniques, moins g\xc3\xaanes par l\'environnement \xc2\xab original \xc2\xbb du quartier, commencent \xc3\xa0 y acheter des appartements. Dans le XVIIIe, le secteur des Abbesses, autrefois bon marche, affiche \xc3\xa0 present des niveaux de prix dignes des plus beaux quartiers. des secteurs metamorphoses Les travaux de renovation et d\'amenagement de voirie ainsi que la creation d\'espaces verts sont legion. La rue de Maubeuge, les boulevards de Clichy et Barb\xc3\xa8s (IXe), le quartier des Abbesses, les secteurs Cavallotti et Montmartre (XVIIIe), ou encore le quartier de la gare du Nord (Xe), changent de visage. L\'impact de ces metamorphoses sur l\'evolution des prix demeure incertain : certains agents estiment qu\'elles doperont les ventes, d\'autres pensent, au contraire, que les riverains, decourages par les difficultes de circulation et de stationnement, finiront par partir ... A suivre, donc ! |
Caroline Truc |
Questions \xc3\xa0 Jacques Pargny, de l'agence Era |
Tant au niveau des prix, sur lesquels nous prevoyons une progression limitee \xc3\xa0 3 ou 4 % en rythme annuel, que sur celui des transactions. Car certains menages, avec la hausse de l\'immobilier, ne peuvent plus boucler leur budget. Que recherchent les acquereurs ? Avant tout, les clients sont \xc3\xa0 la recherche de secteurs bien precis. Le centre, bien s\xc3\xbbr, \xc3\xa0 condition de disposer d\'un parking, mais egalement la premi\xc3\xa8re couronne sont tr\xc3\xa8s courus, en particulier le quartier des Chaprais et celui de la Butte. Ici, les prix atteignent parfois 2 000 euros le m\xc3\xa8tre carre pour des biens de bonne qualite. Quelles sont les villes en devenir ? La commune d\'Auxon-Dessus, qui va accueillir en 2010 la gare TGV permettant de rallier Paris en moins d\'une heure et demie, a dej\xc3\xa0 vu ses prix augmenter du fait de ce projet. A l\'ouest de Besan\xc3\xa7on, le quartier de Ch\xc3\xa2teaufarine et, au nord, celui de Saint-Claude prennent de la valeur, notamment en raison du developpement de l\'activite economique de ces deux zones. Propos recueillis par Sophie Liotier |
Un marche encore accessible |
Mais les communes de l\'ouest profitent de l\'essor de la region et de la venue du TGV Rhin-Rh\xc3\xb4ne. |
Ville fortifiee traversee par le Doubs, Besan\xc3\xa7on affiche des prix raisonnables. Au cours des six derni\xc3\xa8res annees, la hausse de l\'immobilier s\'est etablie \xc3\xa0 moins de 65 % selon les derniers chiffres de la Fnaim, alors que de nombreuses communes ont progresse de plus de 100 % en cinq ans ! Et les experts interroges prevoient une stabilisation du marche bisontin \xc3\xa0 moyen terme (lire interview page ci-contre). Au deuxi\xc3\xa8me trimestre 2006, le prix moyen s\'affiche ainsi \xc3\xa0 1 885 euros le m\xc3\xa8tre carre. Le centre historique, situe \xc3\xa0 l\'interieur de la boucle de la rivi\xc3\xa8re, constitue un bel ensemble architectural dote de nombreux monuments. Besan\xc3\xa7on a d\'ailleurs ete classee \xc2\xab ville d\'art et d\'histoire \xc2\xbb en 1986. De plus, la commune beneficie de nombreux espaces verts (400 hectares de parc, jardins...) et la citadelle pourrait \xc3\xaatre classee au patrimoine mondial de l\'humanite par l\'Unesco. En plein coeur de la cite, les biens se negocient souvent au-del\xc3\xa0 de 2 000 euros, notamment pour les appartements situes sur les bords du Doubs. Mais le centre proprement dit est assez petit et Besan\xc3\xa7on s\'est progressivement etendu. Six cantons forment le tout, avec des prix assez variables (de 900 \xc3\xa0 2 000 euros le m\xc3\xa8tre carre). Les quartiers de la premi\xc3\xa8re couronne (Butte, Chaprais, Clemenceau) restent toujours tr\xc3\xa8s recherches : la fourchette des prix, dans l\'ancien, s\'etablit entre 1 700 et 2 000 euros le m\xc3\xa8tre carre. Du neuf dans plusieurs cantons L\'ouest et le nord de Besan\xc3\xa7on disposent encore d\'un bon potentiel de progression, avec la creation d\'une zone franche urbaine, qui devrait soutenir l\'activite de la region, et l\'arrivee du TGV Rhin-Rh\xc3\xb4ne, prevue pour 2010 dans la commune d\'Auxon-Dessus, \xc3\xa0 environ 5 kilom\xc3\xa8tres de Besan\xc3\xa7on. Plusieurs ZAC sont egalement en cours, notamment dans le quartier Saint-Claude. Tous ces projets expliquent que l\'on assiste \xc3\xa0 la realisation de nombreux programmes neufs. Promogim, notamment, commercialise plusieurs immeubles dans les differents cantons, dont une partie en investissement locatif. Avec plus de 20 000 etudiants, la demande pour les petites et moyennes surfaces reste donc soutenue. |
Sophie Liotier |
Interview de Fran\xc3\xa7ois Drouin, president du directoire du Credit foncier de France |
Il s\'agit d\'un troisi\xc3\xa8me choc, apr\xc3\xa8s celui de la reconstruction de l\'apr\xc3\xa8s-guerre et celui de l\'urbanisation intensive des Trente Glorieuses. La tension actuelle sur le marche est durable car elle est structurelle. Elle s\'explique par des tendances lourdes - vieillissement de la population, divorces, recompositions familiales, changements de mode de vie - qui demultiplient la demande au-del\xc3\xa0 de la seule evolution demographique. Dans l\'etude que venons de publier*, le besoin de nouveaux logements est estime \xc3\xa0 500 000 par an jusqu\'en 2020, ce qui est loin des 300 000 souvent avances jusqu\'\xc3\xa0 present. Ce chiffre est superieur aux mises en chantier record de 2005-2006 (de 420 000 \xc3\xa0 440 000), ce qui laisse penser que la conjoncture actuelle du b\xc3\xa2timent ne constitue pas un simple rattrapage mais une situation durable pour plusieurs annees. La Vie Immobili\xc3\xa8re : Quels sont les facteurs sociologiques qui p\xc3\xa8sent le plus sur la tendance ? Fran\xc3\xa7ois Drouin : Le vieillissement de la population a une forte incidence. Les plus de 60 ans, qui representaient 17 % de la population en 1970, passeront \xc3\xa0 30 % en 2030. Certains effets sont connus comme le ralentissement de la rotation du parc. Mais ce ralentissement global n\'emp\xc3\xaache pas une mobilite accrue \xc3\xa0 l\'entree en retraite. Un mouvement vers le soleil ainsi que des retours au pays augmentent la tension sur les prix dans certaines regions, notamment dans le sud. Autre phenom\xc3\xa8ne, l\'impact du \xc2\xab vivre seul \xc2\xbb. Divorces, familles monoparentales, couples sans domicile commun, ces nouveaux comportements dopent aussi la demande. Il faut ajouter la revendication du toujours plus d\'espace : croissance demographique et elevation du niveau de vie moyen induisent naturellement une hausse du prix du m\xc3\xa8tre carre. Enfin, les flux migratoires ne sauraient \xc3\xaatre negliges. D\'autant qu\'aux travailleurs du Sud s\'ajoutent les touristes du Nord qui investissent dans des residences secondaires (15 000 achats chaque annee par des etrangers). La Vie Immobili\xc3\xa8re : Pensez-vous que cette evolution peut \xc3\xaatre contrariee par une remontee des taux d\'inter\xc3\xaat ? Fran\xc3\xa7ois Drouin : L\'emballement du marche a ete favorise par des conditions de financement tr\xc3\xa8s favorables. Un resserrement des conditions de credit pourrait provoquer un mouvement de repli. Mais \xc3\xa0 terme, la sociologie est plus forte que les taux d\'inter\xc3\xaat. Elle agit dans la duree et ses effets survivront aux retournements conjoncturels. Il ne faut pas considerer l\'immobilier avec une seule approche financi\xc3\xa8re. Le logement correspond \xc3\xa0 un besoin vital : la force de la demande est telle que l\'acheteur signe, m\xc3\xaame s\'il doit se resoudre \xc3\xa0 un logement plus petit ou situe plus loin du centre-ville. La Vie Immobili\xc3\xa8re : Quelles sont vos anticipations \xc3\xa0 court terme sur les taux d\'inter\xc3\xaat et les prix ? Fran\xc3\xa7ois Drouin : Les taux d\'inter\xc3\xaat restent peu eleves, notamment les taux longs. Le co\xc3\xbbt des ressources longues va rester bas car \xc3\xa0 l\'echelle mondiale les liquidites sont tr\xc3\xa8s importantes. En tant qu\'emetteur d\'obligations fonci\xc3\xa8res, le Credit foncier n\'a aucune difficulte \xc3\xa0 mobiliser des montants consequents, qui viennent d\'ailleurs alimenter l\'immobilier fran\xc3\xa7ais. Avec un nombre de transactions moins important depuis cet ete, la hausse du prix du m\xc3\xa8tre carre devrait se ralentir. C\'est ce qu\'on appelle generalement l\'atterrissage en douceur. Mais je ne prevois pas de recul dans les prochains mois. La Vie Immobili\xc3\xa8re : Le logement etant devenu un sujet majeur de societe, quelles mesures faudrait-il prendre ? Fran\xc3\xa7ois Drouin : Il faut dej\xc3\xa0 se servir des dispositions existantes. Le pr\xc3\xaat \xc3\xa0 taux zero n\'est, par exemple, pas utilise au maximum de ses possibilites. Il peut concerner des menages dont les revenus nets imposables peuvent aller jusqu\'\xc3\xa0 45 000 euros avec deux enfants, avec des coups de pouce supplementaires de certaines municipalites. Tout accedant \xc3\xa0 la propriete doit donc se poser cette question : \xc2\xab Ai-je droit au pr\xc3\xaat \xc3\xa0 taux zero ? \xc2\xbb. Autre point cle, le co\xc3\xbbt du foncier. Une piste consisterait \xc3\xa0 differer le paiement, l\'acheteur reglerait d\'abord la construction et plus tard le terrain. Pourquoi ne pas envisager, comme dans certains pays etrangers, une prise en charge compl\xc3\xa8te du foncier par la collectivite locale ? * \xc2\xab Logement : la demande sous le choc sociologique \xc2\xbb, par le Credit foncier et l\'universite Dauphine. |
Propos recueillis par Fran\xc3\xa7oise Rey |
Question \xc3\xa0 Emmanuel Ducasse, Directeur des expertises parisiennes pour le Credit foncier |
Peu apr\xc3\xa8s, la construction de la ZAC Bercy a donne un coup de jeune \xc3\xa0 l\'arrondissement. La greffe a bien pris, notamment gr\xc3\xa2ce aux espaces verts. Pour sa part, le XIe a longtemps conserve une image plus \xc2\xab ouvri\xc3\xa8re \xc2\xbb, surtout pour le secteur qui touche Belleville. Le boulevard Richard-Lenoir etait le seul \xc3\xa0 y avoir une image un peu bourgeoise : c\'est l\xc3\xa0 que le commissaire Maigret avait elu domicile ! Dans le XIe, le renouveau du quartier a demarre avec la naissance de l\'Opera Bastille. Le depart de nombreux artisans (meubles, plomberie, metaux) a permis la renovation du parc de logements : dans les arri\xc3\xa8re-cours o\xc3\xb9 se tenaient les ateliers, les lofts fleurissent et, avec leurs beaux volumes, attirent les bobos. Du fait des coproprietes, le neuf demeure rare : difficile d\'acheter un immeuble entier pour en renover le b\xc3\xa2ti ! On trouve ainsi un programme de vingt-quatre appartements rue Sedaine, un autre rue des Taillandiers. Dans le XIIe, on peut citer un programme modeste de neuf appartements en cours, pr\xc3\xa8s de la porte de Charenton (\xc2\xab Les Terrasses Bizot \xc2\xbb). Propos recueillis par Caroline Truc |
Rattrapage dans l'Est parisien |
A l\'est de la capitale, les prix se sont harmonises et ont presque rejoint ceux des quartiers chics. Mais la hausse ralentit depuis quelques mois. |
Bonnet blanc et blanc bonnet ! Les XIe et le XIIe arrondissements de Paris, qui ont longtemps affiche des caracteristiques bien distinctes, deviennent desormais comparables en mati\xc3\xa8re d\'immobilier. En ce qui concerne les prix, notamment, l\'homogeneisation est nette : ils sont partout proches de 5 300 euros le m\xc3\xa8tre carre. \xc2\xab Mais ce prix moyen n\'a plus vraiment de sens car des ecarts tr\xc3\xa8s importants existent selon la qualite des biens \xc2\xbb, explique Serge Bevin, responsable d\'une agence Guy-Hoquet, dans le XIe arrondissement. Les exigences des acheteurs, qui sont bien informes, se font precises et les produits de pi\xc3\xa8tre qualite ne trouvent plus preneur \xc3\xa0 n\'importe quel prix ! De plus, la duree des negociations s\'allonge : \xc2\xab Recemment, il nous a fallu trois mois pour mettre d\'accord un vendeur et un acheteur. Et pour cause : les vendeurs n\'ont pas encore pris la mesure du ralentissement et ont souvent des pretentions demesurees. Le risque d\'une baisse des prix en 2007 est reel \xc2\xbb, relate-t-il. Si les tendances sont partout les m\xc3\xaames, les micromarches sont cependant faciles \xc3\xa0 identifier. Dans le XIe par exemple, \xc2\xab Bastille devient hors de prix, avec essentiellement des petites surfaces \xc3\xa0 vendre et une client\xc3\xa8le jeune de bobos ou de celibataires pour qui le Marais est devenu trop cher \xc2\xbb, note Frederic Robert, de l\'agence Lafor\xc3\xaat Richard-Lenoir, dans le XIe arrondissement. \xc2\xab Le triangle Republique-Bastille-Amelot delimite le secteur qui s\'est le plus fortement valorise. Seuls les quartiers du P\xc3\xa8re-Lachaise ou de Menilmontant demeurent relativement bon marche \xc2\xbb, poursuit-il. Les petites surfaces toujours tr\xc3\xa8s recherchees \xc2\xab Dans le XIIe, compl\xc3\xa8te Serge Bevin, les petites surfaces, comme le pied-\xc3\xa0-terre pr\xc3\xa8s de la gare de Lyon, sont toujours extr\xc3\xaamement recherchees. Le quartier Daumesnil explose et le secteur de la Porte-Doree conserve ses niveaux de prix eleves. \xc2\xbb Et il conclut : \xc2\xab Les zones proches des XIXe et XXe arrondissements sont \xc3\xa0 present surcotees, puisque les b\xc3\xa2tis y sont en general de moins bonne qualite, alors que leurs prix ont presque rejoint ceux des autres quartiers. |
Caroline Truc |
Questions \xc3\xa0 Fran\xc3\xa7ois Goudal, Directeur de l\xe2\x80\x99agence du Cr\xc3\xa9dit foncier de Bordeaux |
En centre-ville, les programmes livr\xc3\xa9s en 2008 et 2009 se n\xc3\xa9gocient vers 4 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9, soit pr\xc3\xa8s de 1 000 euros de plus que dans l\'ancien. Par exemple, le prix moyen de commercialisation du programme Bouygues Immobilier rue du H\xc3\xa2 s\'\xc3\xa9tablit \xc3\xa0 4 400 euros. Un autre, square Pey-Berland, pr\xc3\xa9sente des niveaux de prix comparables. Comment \xc3\xa9volue le visage de la ville ? La rive droite, autrefois assez isol\xc3\xa9e, a beaucoup chang\xc3\xa9 du fait de l\'arriv\xc3\xa9e du tramway, qui franchit le fleuve. Par ailleurs, \xc3\xa0 la suite de la r\xc3\xa9novation des anciens hangars du port autonome, la vue est maintenant beaucoup plus agr\xc3\xa9able. Le quartier de la gare Saint-Jean est \xc3\xa0 son tour en pleine \xc3\xa9volution. Bordeaux est m\xc3\xa9tamorphos\xc3\xa9. |
Propos recueillis par Caroline Truc |
L'effet tramway continue |
Les prix commencent \xc3\xa0 stagner... sauf sur le parcours du tram. |
Bordeaux se m\xc3\xa9tamorphose au gr\xc3\xa9 des avanc\xc3\xa9es du tramway. \xc2\xab Les trois lignes seront bient\xc3\xb4t prolong\xc3\xa9es, dopant les prix de l\'immobilier sur leur passage : elles rejoindront Bacalan, mais aussi Bordeaux-Lac (zone commerciale). En p\xc3\xa9riph\xc3\xa9rie, Pessac et M\xc3\xa9rignac seront mieux desservis et auront droit \xc3\xa0 un arr\xc3\xaat en centre-ville \xc2\xbb, explique Didier Chabrouty, responsable d\'une agence Lafor\xc3\xaat. Bref, l\'effet tramway fonctionne toujours. En effet, certaines zones s\'\xc3\xa9taient d\xc3\xa9j\xc3\xa0 bien valoris\xc3\xa9es sous l\'impulsion des rails : la rue d\'Ornano ou encore le quartier M\xc3\xa9riadeck, autrefois tr\xc3\xa8s h\xc3\xa9t\xc3\xa9roclite, en sont des exemples typiques. le coeur Historique reste tr\xc3\xa8s pris\xc3\xa9 \xc2\xab Mis \xc3\xa0 part ce trac\xc3\xa9 dynamisant, les prix stagnent \xc2\xbb, constate Marie de Gordon, responsable de l\'agence immobili\xc3\xa8re ERA Saint-Jean. Partout, le ralentissement du march\xc3\xa9 est sensible : \xc2\xab Les mandats de vente sont pass\xc3\xa9s de trois \xc3\xa0 six ou sept mois \xc2\xbb, poursuit-elle. \xc2\xab Les prix sont n\xc3\xa9goci\xc3\xa9s \xc3\xa0 la baisse d\'environ 15 % en moyenne \xc2\xbb, compl\xc3\xa8te Didier Chabrouty. Le palmar\xc3\xa8s des quartiers les plus pris\xc3\xa9s reste inchang\xc3\xa9 : le Bordeaux historique (qui comprend un important secteur class\xc3\xa9 en loi Malraux), Jardin-Public, le Triangle-d\'Or (all\xc3\xa9es de Tourny - cours de l\'Intendance - cours Clemenceau), les quais des Chartrons ou encore Saint-Gen\xc3\xa8s affichent des prix proches de 3 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. Les belles maisons traditionnelles ne sont pas accessibles \xc3\xa0 moins de 500 000 euros. Peu de zones bon march\xc3\xa9 Les quartiers bon march\xc3\xa9 sont peu nombreux : \xc2\xab Les prix abordables de Bacalan (au-del\xc3\xa0 des bassins \xc3\xa0 flot), de Nansouty ou encore des zones du Sacr\xc3\xa9-Coeur et de Saint-Martial int\xc3\xa9ressent les jeunes m\xc3\xa9nages \xc2\xbb, note Didier Chabrouty. La Bastide, sur l\'autre rive, pr\xc3\xa9sente \xc3\xa9galement des prix inf\xc3\xa9rieurs de 20 % \xc3\xa0 ceux qui sont observ\xc3\xa9s au centre, malgr\xc3\xa9 la forte hausse des derni\xc3\xa8res ann\xc3\xa9es. \xc2\xab Derri\xc3\xa8re la gare, le quartier Saint-Jean pourrait encore se valoriser \xc2\xbb, estime Marie de Gordon. Des projets de r\xc3\xa9novation y sont lanc\xc3\xa9s et l\'arriv\xc3\xa9e du TGV pourrait \xc3\xa9galement donner un coup de pouce au quartier... en 2013 ! |
Caroline Truc |
Interview d'Alain Dinin, pr\xc3\xa9sident-directeur g\xc3\xa9n\xc3\xa9ral de Nexity |
Vivre ensemble dans les villes est un des grands enjeux de la soci\xc3\xa9t\xc3\xa9 fran\xc3\xa7aise auxquels les politiques doivent r\xc3\xa9pondre en traitant les probl\xc3\xa8mes de fond. Les solutions ne s\'improvisent pas. Nous sommes en situation de p\xc3\xa9nurie avec un march\xc3\xa9 qui ne se r\xc3\xa9gule pas suffisamment bien pour offrir \xc3\xa0 tous d\'\xc3\xaatre bien log\xc3\xa9s. |
Comme les institutionnels se sont peu \xc3\xa0 peu retir\xc3\xa9s du march\xc3\xa9 r\xc3\xa9sidentiel, l\'augmentation de la production de logements ne s\'explique sur les dix derni\xc3\xa8res ann\xc3\xa9es que par l\'investissement locatif priv\xc3\xa9. Dans le neuf, la part des investisseurs a progress\xc3\xa9 de 32 \xc3\xa0 57 % entre 2000 et 2005, alors que celle des acheteurs de r\xc3\xa9sidences principales est pass\xc3\xa9e de 68 \xc3\xa0 43 %. Or, le droit opposable au logement renforce encore le pouvoir du locataire au d\xc3\xa9triment du propri\xc3\xa9taire. Il risque donc de provoquer un effet inverse \xc3\xa0 celui recherch\xc3\xa9 en d\xc3\xa9courageant les particuliers du march\xc3\xa9 locatif. L\'Etat doit soutenir les bailleurs priv\xc3\xa9s par des all\xc3\xa9gements fiscaux comme le \xc2\xab Borloo populaire \xc2\xbb, ce nouveau dispositif qui corrige les aspects n\xc3\xa9gatifs de l\'amortissement \xc2\xab Robien \xc2\xbb. Mais il lui faut aussi donner envie aux institutionnels de revenir avec, pourquoi pas, des incitations \xc3\xa9galement fiscales. Au lieu de se livrer \xc3\xa0 une surench\xc3\xa8re concernant les chiffres des logements sociaux, les politiques feraient mieux de se poser les bonnes questions : o\xc3\xb9 les trouver, comment les construire, \xc3\xa0 quel prix ? Avec un d\xc3\xa9s\xc3\xa9quilibre entre l\'offre et la demande d\'environ 500 000 \xc3\xa0 600 000 logements, la d\xc3\xa9magogie ne fait pas longtemps illusion. Entre la pose de la premi\xc3\xa8re pierre et la livraison d\'un immeuble, il faut environ dix-huit mois auxquels il faut rajouter les d\xc3\xa9lais d\'obtention des permis de construire, dix-huit mois \xc3\xa9galement quand tout va bien, soit trois ans au minimum. Dans la plupart des cas, six ans sont n\xc3\xa9cessaires, le dossier administratif pouvant facilement tra\xc3\xaener trois \xc3\xa0 quatre ans. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Quelles sont vos pr\xc3\xa9visions sur l\'\xc3\xa9volution en 2007 |
Alain Dinin : Le march\xc3\xa9 de l\'ancien, qui est mont\xc3\xa9 trop vite, devrait se r\xc3\xa9guler. La progression du m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 pourrait se limiter \xc3\xa0 4 \xc3\xa0 5 % cette ann\xc3\xa9e. Dans le neuf, la pression reste vive. Le prix de la construction devrait en effet augmenter m\xc3\xa9caniquement avec la hausse des mati\xc3\xa8res premi\xc3\xa8res, du foncier et du co\xc3\xbbt de la main-d\'oeuvre. L\'entr\xc3\xa9e en vigueur de nouvelles normes - HQE (haute qualit\xc3\xa9 environnementale) ou HQA (haute qualit\xc3\xa9 architecturale) par exemple - alourdit \xc3\xa9galement la facture. La loi en faveur des handicap\xc3\xa9s qui vient d\'entrer en vigueur au 1er janvier impose de nouvelles contraintes, am\xc3\xa9nagement des salles de bains, accessibilit\xc3\xa9 des fauteuils roulants... , qui vont rench\xc3\xa9rir le prix de revient d\'un appartement d\'environ 5 %. A ces effets m\xc3\xa9caniques s\'ajoutent une demande toujours forte et une offre qui reste faible. C\'est ainsi qu\'avec un carnet de commandes de plus de 10 000 ventes Nexity ne devrait constater fin 2007 que moins de 100 logements achev\xc3\xa9s en stock. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Dans ces conditions, qui peut acheter ? |
Alain Dinin : Le revenu m\xc3\xa9dian de nos clients a diminu\xc3\xa9. Il est pass\xc3\xa9 \xc3\xa0 43 200 euros par an en novembre 2006 contre 47 250 un an auparavant. Mais nous avons adapt\xc3\xa9 notre offre en raison-nant sur la capacit\xc3\xa9 d\'achat. C\'est pourquoi nous proposons des logements \xc3\xa0 des prix moyens de 200 000 \xc3\xa0 220 000 euros en Ile-de-France et de 180 000 euros en province, pour ne pas d\xc3\xa9passer une mensualit\xc3\xa9 d\'environ 1 200 euros sur vingt ans. Avec l\'allongement des cr\xc3\xa9dits, les remboursements restent \xc3\xa9quivalents \xc3\xa0 ceux des ann\xc3\xa9es 1990. Mais c\'est un leurre. A dur\xc3\xa9e constante, une hausse de 1 % des taux sur vingt ans alourdit votre mensualit\xc3\xa9 de 8 %. Pour les primo-acc\xc3\xa9dants, nous accentuons nos efforts avec un prix moyen de 3 128 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9, contre 3 345 pour l\'ensemble de notre client\xc3\xa8le. Il n\'y a pas de secrets. Pour contenir la hausse, nous nous \xc3\xa9loignons des centres urbains et nous diminuons la surface des appartements. Dans cette conjoncture, apr\xc3\xa8s une excellente ann\xc3\xa9e 2006, nous devrions enregistrer encore de bons r\xc3\xa9sultats en 2007. A deux nuances pr\xc3\xa8s : l\'incertitude politique li\xc3\xa9e \xc3\xa0 l\'\xc3\xa9lection pr\xc3\xa9sidentielle et l\'\xc3\xa9ventualit\xc3\xa9 d\'une nouvelle remont\xc3\xa9e des taux. |
Propos recueillis par Fran\xc3\xa7oise Rey |
Questions \xc3\xa0 Jean-Michel Hautebas, Notaire en Seine-et-Marne |
Son march\xc3\xa9 immobilier aussi. Les prix moyens y sont int\xc3\xa9ressants, les logements nombreux et les constructions importantes. Quels grands projets peuvent acc\xc3\xa9l\xc3\xa9rer le d\xc3\xa9veloppement du d\xc3\xa9partement ? Ce pourrait \xc3\xaatre la cr\xc3\xa9ation d\'une ou deux villes nouvelles, \xc3\xa0 condition de pr\xc3\xa9voir, d\xc3\xa8s l\'origine, leur connexion aux r\xc3\xa9seaux de transports collectifs et leur raccordement aux autoroutes A4, A5, A16 et \xc3\xa0 la francilienne. La cr\xc3\xa9ation d\'une voie rapide aux normes autorouti\xc3\xa8res entre Melun et Meaux serait un bon d\xc3\xa9but. O\xc3\xb9 les prix augmentent-ils le plus vite ? Dans la frange nord-ouest de la Seine-et-Marne, en raison d\'une bonne desserte (train, RER, francilienne) et de la pr\xc3\xa9sence de nombreux logements neufs. Le march\xc3\xa9 y est dense, les volumes de transactions importants et les prix moins \xc3\xa9lev\xc3\xa9s qu\'\xc3\xa0 proximit\xc3\xa9 de Paris pour une qualit\xc3\xa9 de vie meilleure. Les prix sont \xc3\xa9galement soutenus dans l\'est du d\xc3\xa9partement, notamment dans le secteur de Provins, en raison, cette fois, du faible volume de transactions et de l\'absence de constructions neuves. |
Propos recueillis par Jean-Fran\xc3\xa7ois Tardiveau |
La ru\xc3\xa9e vers l'Est |
Leur habitat est \xc3\xa0 l\'image du d\xc3\xa9partement : vari\xc3\xa9. |
D\xc3\xa9partement le plus \xc3\xa9tendu d\'Ile-de-France, la Seine-et-Marne pr\xc3\xa9sente un march\xc3\xa9 immobilier peu homog\xc3\xa8ne. Au cours de la derni\xc3\xa8re d\xc3\xa9cennie, c\'est le nord-ouest qui a connu le plus fort d\xc3\xa9veloppement, en ligne avec la cr\xc3\xa9ation du parc de loisirs Disneyland Paris. Une ville comme Bussy-Saint-Georges est ainsi pass\xc3\xa9e de quelques centaines d\'habitants en 1975 \xc3\xa0 plus de 10 000 aujourd\'hui ! Le parc immobilier est compos\xc3\xa9 de biens r\xc3\xa9cents ou neufs \xc3\xa0 l\'architecture am\xc3\xa9ricaine marqu\xc3\xa9e. Les maisons les plus ch\xc3\xa8res sont situ\xc3\xa9es en bordure d\'un golf. Des biens de 180 m\xc3\xa8tres carr\xc3\xa9s - type Kaufman & Broad - peuvent s\'y vendre 700 000 euros. En moyenne, les prix des maisons en p\xc3\xa9riph\xc3\xa9rie, au nord de la ville, se situent plut\xc3\xb4t \xc3\xa0 environ 450 000 euros. Le reste de la commune est surtout compos\xc3\xa9 d\'immeubles collectifs. Selon les agents immobiliers, les prix des petites surfaces s\'affichent \xc3\xa0 4 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 dans le neuf et \xc3\xa0 3 200 pour le r\xc3\xa9cent. Pour des surfaces plus importantes - un trois-quatre-pi\xc3\xa8ces de 70 m\xc3\xa8tres carr\xc3\xa9s -, le prix du neuf est de 3 500-3 600 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 et le r\xc3\xa9cent de 3 200-3 300 euros. L\'ouverture cette ann\xc3\xa9e d\'un centre commercial pr\xc3\xa8s de la gare RER et la construction de 400 logements doivent encore valoriser ce quartier. Avec ses 40 000 habitants (100 000 avec son agglom\xc3\xa9ration), Melun affiche une identit\xc3\xa9 moins marqu\xc3\xa9e. La ville est principalement compos\xc3\xa9e au nord de logements sociaux et au sud de logements priv\xc3\xa9s, essentiellement des appartements dans des constructions des ann\xc3\xa9es 60. Les zones r\xc3\xa9sidentielles et calmes se trouvent \xc3\xa0 proximit\xc3\xa9 de la gare et du quartier Patton. Le centre-ville de Melun est aussi recherch\xc3\xa9 pour son dynamisme. Les prix des appartements anciens \xc3\xa0 proximit\xc3\xa9 sont proches de ceux du neuf (3 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9), contre 1 500 \xc3\xa0 1 900 euros dans les quartiers populaires au nord. Prix soutenus \xc3\xa0 Fontainebleau Changement de d\xc3\xa9cor avec Fontainebleau, ville historique bord\xc3\xa9e par une for\xc3\xaat domaniale et par la Seine. Autour du ch\xc3\xa2teau et de l\'\xc3\xa9glise, les appartements sont omnipr\xc3\xa9sents, les grandes maisons ayant \xc3\xa9t\xc3\xa9 transform\xc3\xa9es en plusieurs petits logements. Les appartements aux surfaces plus importantes, les maisons de ville et les r\xc3\xa9sidences ind\xc3\xa9pendantes sont plus excentr\xc3\xa9s. L\'impossibilit\xc3\xa9 pour la commune de s\'\xc3\xa9tendre soutient les prix - en moyenne, 3 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. Pour 2007, les professionnels attendent encore une hausse de l\'ordre de 5 \xc3\xa0 7 %. |
Jean-Fran\xc3\xa7ois Tardiveau |
Questions \xc3\xa0 Philippe Chevallier, G\xc3\xa9rant de l\xe2\x80\x99agence Century 21 de Chamonix |
Des r\xc3\xa9sidences haut de gamme vont na\xc3\xaetre : les promoteurs pr\xc3\xa9f\xc3\xa8rent d\xc3\xa9sormais clairement la qualit\xc3\xa9 \xc3\xa0 la quantit\xc3\xa9. Les appartements qu\'ils proposent ne partent pas \xc3\xa0 moins de 8 000-10 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. Il faut dire que leur commercialisation est souvent sp\xc3\xa9cifique : les promoteurs participent chaque ann\xc3\xa9e \xc3\xa0 quatre ou cinq Salons \xc3\xa0 l\'\xc3\xa9tranger (notamment \xc3\xa0 Londres), o\xc3\xb9 ils vendent leurs appartements comme des petits pains. Qu\'appr\xc3\xa9cient particuli\xc3\xa8rement les acheteurs \xc3\xa0 Chamonix ? Les chalets sont moins rares que sur d\'autres sites, puisque la station est vaste (30 \xc3\xa0 40 lots par an dans le neuf).Le grand avantage de Chamonix reste le confort d\'acc\xc3\xa8s : depuis l\'a\xc3\xa9roport de Gen\xc3\xa8ve, par exemple, il est tr\xc3\xa8s facile d\'y acc\xc3\xa9der par autoroute. Les zones les plus pris\xc3\xa9es par les acheteurs restent les versants sud (comme souvent en montagne). Citons \xc3\xa9galement Le Br\xc3\xa9vent, Argenti\xc3\xa8re et le golf des Praz. Propos recueillis par Caroline Truc |
La fonte des prix n'aura pas lieu |
Les grandes surfaces restent pris\xc3\xa9es, notamment par des acheteurs \xc3\xa9trangers, toujours plus nombreux. |
Luxe, volupt\xc3\xa9 et... accalmie ? Bien que le dernier barom\xc3\xa8tre des notaires, arr\xc3\xaat\xc3\xa9 fin septembre 2006, prenne acte d\'une flamb\xc3\xa9e des prix encore significative en un an, \xc3\xa0 7 060 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 \xc3\xa0 M\xc3\xa9ribel (+ 16 % entre octobre 2005 et septembre 2006), \xc3\xa0 7 580 euros \xc3\xa0 Val-d\'Is\xc3\xa8re (+ 14 %) et \xc3\xa0 5 230 euros \xc3\xa0 Chamonix (+ 7 %), la hausse a nettement ralenti depuis ce bilan, constatent \xc3\xa0 l\'unisson les agents immobiliers de ces trois stations hupp\xc3\xa9es. \xc2\xab Elle devrait se limiter \xc3\xa0 5 ou 6 % en 2007 \xc2\xbb, estime Jean-Pierre Paviet, de l\'agence Chalettime, \xc3\xa0 Val-d\'Is\xc3\xa8re. Le royaume de l\'achat coup de coeur La fonte des prix n\'est cependant pas \xc3\xa0 l\'ordre du jour. Certes, les petites surfaces et les studios-cabines des ann\xc3\xa9es 70 sont pass\xc3\xa9s de mode : dans ces cat\xc3\xa9gories, on trouve des biens entre 4 000 et 5 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9, comme dans les immeubles de La Daille, \xc3\xa0 l\'or\xc3\xa9e de Val-d\'Is\xc3\xa8re. En revanche, pour les grandes superficies et les chalets, pour peu que le logement cotoie les pistes et soit orient\xc3\xa9 vers le sud, la notion de prix moyen n\'a plus de sens. En effet, ces stations reines des Alpes, bord\xc3\xa9es des domaines skiables les plus pris\xc3\xa9s d\'Europe (espace Killy pour Val-d\'Is\xc3\xa8re, Trois-Vall\xc3\xa9es pour M\xc3\xa9ribel, Mont-Blanc pour Chamonix), constituent un micromarch\xc3\xa9 atypique. Pass\xc3\xa9 le seuil de ces anciens villages, on p\xc3\xa9n\xc3\xa8tre dans le temple de l\'achat coup de coeur... \xc3\xa0 prix fort. Les beaux chalets partent rarement \xc3\xa0 moins de 15 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. Les promoteurs l\'ont bien compris, et privil\xc3\xa9gient d\xc3\xa9sormais le haut de gamme : r\xc3\xa9sidences avec spa, piscine et salle de gym. \xc2\xab A Val-d\'Is\xc3\xa8re, Pierre & Vacances commercialise des appartements de luxe (programme Aquila) au rond-point des pistes \xc2\xbb, indique Jean-Pierre Paviet. A M\xc3\xa9ribel, la doyenne des Trois-Vall\xc3\xa9es, les chalets de bois dor\xc3\xa9, rares \xc3\xa0 Val-d\'Is\xc3\xa8re, s\'\xc3\xa9changent \xc3\xa0 prix fous. Et la forte pr\xc3\xa9sence des acheteurs \xc3\xa9trangers n\'encourage pas les n\xc3\xa9gociations \xc3\xa0 la baisse. \xc2\xab En Savoie et en Haute-Savoie, ils repr\xc3\xa9sentent pr\xc3\xa8s de 20 % des transactions \xc2\xbb, conclut J\xc3\xa9r\xc3\xb4me Degouey, g\xc3\xa9rant de Val-d\'Is\xc3\xa8re Agence. Et ce n\'est pas termin\xc3\xa9 : apr\xc3\xa8s les Britanniques, les Belges, les Su\xc3\xa9dois et les Danois, les Russes commencent \xc3\xa0 se renseigner... |
Caroline Truc |
Stations pyr\xc3\xa9n\xc3\xa9ennes, le neuf se rar\xc3\xa9fie |
Mais rien ne permet de penser que la tendance haussi\xc3\xa8re va continuer. |
Les Pyr\xc3\xa9n\xc3\xa9es ont tr\xc3\xa8s largement b\xc3\xa9n\xc3\xa9fici\xc3\xa9, ces derni\xc3\xa8res ann\xc3\xa9es, de la hausse de l\'immobilier. Certains propri\xc3\xa9taires essaient de profiter de cette aubaine pour revendre leur bien acquis \xc3\xa0 un prix int\xc3\xa9ressant. Les \xc3\xa9trangers constituent pour certaines stations un facteur de soutien significatif. C\'est le cas des stations b\xc3\xa9arnaises et bigourdanes, de plus en plus fr\xc3\xa9quent\xc3\xa9es par les Britanniques depuis la mise en place de liaisons a\xc3\xa9riennes \xc3\xa0 bas prix \xc3\xa0 partir de Pau, mais aussi par les Espagnols, dont le pouvoir d\'achat ne cesse d\'augmenter. Domaines skiables tr\xc3\xa8s appr\xc3\xa9ci\xc3\xa9s Cauterets figure parmi ces villages qui tirent profit de la fr\xc3\xa9quentation \xc3\xa9trang\xc3\xa8re. D\'autant que, depuis deux ans, une nouvelle t\xc3\xa9l\xc3\xa9cabine permet d\'acc\xc3\xa9der bien plus facilement qu\'auparavant au domaine skiable. Et, m\xc3\xaame si la municipalit\xc3\xa9 a d\xc3\xa9cid\xc3\xa9 de geler les permis de construire, trois programmes neufs et de r\xc3\xa9novation sont en cours de commercialisation : plus de 150 logements - des studios et des deux-pi\xc3\xa8ces - propos\xc3\xa9s \xc3\xa0 la vente \xc3\xa0 environ 3 000 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. A La Mongie, tr\xc3\xa8s appr\xc3\xa9ci\xc3\xa9e pour son domaine skiable, difficile d\'investir dans le neuf. R\xc3\xa9sultat, le parc vieillit. \xc2\xab La plupart des immeubles datent des ann\xc3\xa9es 1960-70 \xc2\xbb, explique Georges Deyres, de l\'agence Transpyr\xc3\xa9n\xc3\xa9es. Et si le prix du m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9, d\'environ 2 000 euros, para\xc3\xaet plus raisonnable qu\'ailleurs, il faut pr\xc3\xa9ciser que bon nombre de logements y sont construits sur des terrains appartenant \xc3\xa0 la Ville de Campan et soumis \xc3\xa0 des baux emphyt\xc3\xa9otiques avec tous les inconv\xc3\xa9nients qui en d\xc3\xa9coulent. Du c\xc3\xb4t\xc3\xa9 de Saint-Lary, la station la plus fr\xc3\xa9quent\xc3\xa9e des Pyr\xc3\xa9n\xc3\xa9es fran\xc3\xa7aises, \xc2\xab difficile de trouver des programmes \xc3\xa0 la vente autres que des r\xc3\xa9sidences de tourisme en zone de revitalisation rurale, pr\xc3\xa9cise Agn\xc3\xa8s Santolaria, de l\'agence Agn\xc3\xa8s Immobilier. Il faut alors compter environ 3 200 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 \xc2\xbb. Sur le march\xc3\xa9 de la revente, il faut distinguer le Pla d\'Adet - le pied des pistes -, dont les immeubles vieillissants se n\xc3\xa9gocient \xc3\xa0 2 200 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9 environ, et le village, dont les constructions, de conception plus r\xc3\xa9cente, affichent des prix moyens sup\xc3\xa9rieurs \xc3\xa0 2 500 euros le m\xc3\xa8tre carr\xc3\xa9. |
Frank Audonnet |
Interview de G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond, pr\xc3\xa9sident-directeur g\xc3\xa9n\xc3\xa9ral et fondateur de Pierre & Vacances |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Comment se porte le march\xc3\xa9 de l\'immobilier de loisirs ? |
G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond : Tr\xc3\xa8s bien. C\'est un march\xc3\xa9 qui s\'inscrit dans le sillage de l\'immobilier d\'habitation, dans un contexte g\xc3\xa9n\xc3\xa9ral qui reste porteur. D\'abord parce que les taux d\'int\xc3\xa9r\xc3\xaat, m\xc3\xaame s\'ils remontent l\xc3\xa9g\xc3\xa8rement, sont toujours \xc3\xa0 des niveaux attrayants. Ensuite, et surtout, parce que la demande est tr\xc3\xa8s forte. D\'un c\xc3\xb4t\xc3\xa9, l\'explosion de la famille traditionnelle et l\'allongement de la dur\xc3\xa9e de vie accentuent la n\xc3\xa9cessit\xc3\xa9 d\'un lieu o\xc3\xb9 se retrouver pendant les vacances ; de l\'autre, le d\xc3\xa9veloppement des compagnies a\xc3\xa9riennes raccourcit les distances intra-europ\xc3\xa9ennes. Indiscutablement, ces \xc3\xa9l\xc3\xa9ments soutiennent de fa\xc3\xa7on durable l\'activit\xc3\xa9. Le probl\xc3\xa8me, c\'est que l\'offre en face fait cruellement d\xc3\xa9faut. La principale difficult\xc3\xa9 aujourd\'hui est de trouver des terrains dans les meilleurs sites touristiques fran\xc3\xa7ais, \xc3\xa0 la montagne et sur le littoral. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : O\xc3\xb9 se situent actuellement les gisements de valorisation ? |
G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond : Les flux touristiques mondiaux sont cens\xc3\xa9s doubler d\'ici \xc3\xa0 2020. Or, 80 % des flux touristiques fran\xc3\xa7ais sont concentr\xc3\xa9s sur 20 % du territoire. Le potentiel se situe donc aujourd\'hui dans la France du terroir. Au sud de la Loire, bien s\xc3\xbbr, mais \xc3\xa9galement au nord. Les sites les plus prometteurs b\xc3\xa9n\xc3\xa9ficieront d\'une desserte par une autoroute, d\'une gare TGV et d\'un a\xc3\xa9roport low-cost. Regardez la r\xc3\xa9gion de Brive, par exemple : qui aurait pens\xc3\xa9 il y a cinq ans qu\'elle allait \xc3\xaatre si pris\xc3\xa9e ? A l\'\xc3\xa9tranger, l\'Espagne et le Maroc offrent des opportunit\xc3\xa9s d\'investissement consid\xc3\xa9rables. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Qui sont les acqu\xc3\xa9reurs de vos r\xc3\xa9sidences de tourisme ? |
G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond : A 80 %, ce sont des investisseurs fran\xc3\xa7ais qui ach\xc3\xa8tent de la pierre assortie d\'un bail de neuf ans, assurant une rentabilit\xc3\xa9 comprise entre 2,25 et 3,75 % s\'ils choisissent d\'occuper leur bien deux \xc3\xa0 six semaines, entre 3,75 et 4,5 % dans le cas contraire. Outre le remboursement de la TVA, ils peuvent \xc3\xa9galement b\xc3\xa9n\xc3\xa9ficier d\'un cr\xc3\xa9dit d\'imp\xc3\xb4t lorsque le bien est situ\xc3\xa9 dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) (lire page 72). Apr\xc3\xa8s une premi\xc3\xa8re p\xc3\xa9riode de neuf ans, ils peuvent renouveler le bail. Et pour optimiser la valorisation du patrimoine, nous leur proposons des travaux de d\xc3\xa9coration que nous pr\xc3\xa9finan\xc3\xa7ons pour leur compte. Le cas \xc3\xa9ch\xc3\xa9ant, nous prenons \xc3\xa0 notre charge une partie des frais. Dans la m\xc3\xaame logique, nous achetons aussi des immeubles entiers \xc3\xa0 des institutionnels, les r\xc3\xa9novons puis les revendons \xc3\xa0 la d\xc3\xa9coupe \xc3\xa0 nos clients. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : Les mesures qui soutiennent l\'investissement immobilier de loisirs sont-elles p\xc3\xa9rennes ? |
G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond : Celles concernant la r\xc3\xa9cup\xc3\xa9ration de la TVA ne peuvent \xc3\xaatre remises en cause. Celles sur les ZRR sont s\xc3\xa9curis\xc3\xa9es jusqu\'\xc3\xa0 fin d\xc3\xa9cembre 2010. Ensuite, je ne suis pas inquiet. Les enjeux en termes d\'am\xc3\xa9nagement du territoire et de tourisme sont tels que les pouvoirs politiques ne les remettront pas en cause. Ils devront consid\xc3\xa9rer le tourisme comme un secteur prioritaire de l\'industrie fran\xc3\xa7aise et y apporter les soutiens n\xc3\xa9cessaires. Le plafond ouvrant droit au cr\xc3\xa9dit d\'imp\xc3\xb4t doit \xc3\xaatre relev\xc3\xa9. Les besoins portent d\xc3\xa9sormais davantage sur les grands appartements et les maisons que sur les studios et deux-pi\xc3\xa8ces. Le droit de l\'urbanisme devrait aussi \xc3\xaatre s\xc3\xa9curis\xc3\xa9. En France, des projets peuvent \xc3\xaatre bloqu\xc3\xa9s pendant des ann\xc3\xa9es pour des raisons non fond\xc3\xa9es, or les recours contre les permis de construire sont peu co\xc3\xbbteux. Ils exposent insuffisamment \xc3\xa0 des indemnit\xc3\xa9s ceux qui les ont engag\xc3\xa9s de fa\xc3\xa7on abusive. Pourquoi ne pas s\'inspirer du mod\xc3\xa8le am\xc3\xa9ricain ? Les discussions pr\xc3\xa9liminaires approfondies r\xc3\xa9duisent les risques de recours. Il faut une meilleure concertation, plus de d\xc3\xa9lai en amont, plus de s\xc3\xa9curit\xc3\xa9 apr\xc3\xa8s. |
La Vie Immobili\xc3\xa8re : A Avoriaz, en 1967, vous conceviez la premi\xc3\xa8re station sans voitures. Comment int\xc3\xa9grer aujourd\'hui l\'environnement ? |
G\xc3\xa9rard Br\xc3\xa9mond : Avec le film d\'Al Gore, la conf\xc3\xa9rence sur le r\xc3\xa9chauffement climatique et la perc\xc3\xa9e fantastique de Nicolas Hulot, l\'opinion publique est \xc3\xa0 pr\xc3\xa9sent sensibilis\xc3\xa9e. En quelques mois, le scepticisme fran\xc3\xa7ais s\'est transform\xc3\xa9 en certitude qu\'il y avait une r\xc3\xa9elle menace. Malgr\xc3\xa9 cette prise de conscience, le respect de l\'environnement, qu\'il s\'agisse d\'un chantier HQE* ou d\'installation de chauffage solaire, n\'est pas encore un argument de vente. Le marketing doit avant tout rassurer. Les clients sont pr\xc3\xaats \xc3\xa0 inscrire leurs investissements immobiliers dans une d\xc3\xa9marche de d\xc3\xa9veloppement durable, \xc3\xa0 condition de ne pas prendre les risques de l\'exp\xc3\xa9rimentation. Les industriels commencent seulement \xc3\xa0 prendre conscience que c\'est un secteur au potentiel fantastique. Les innovations technologiques majeures restent \xc3\xa0 venir * Haute qualit\xc3\xa9 environnementale. |
Propos recueillis par Ariane Artinian |
Questions \xc3\xa0 Me Fr\xc3\xa9d\xc3\xa9ric Dumont, Notaire \xc3\xa0 Montreuil |